2 квартиры на одной площадке. Перепланировка при объединении двух квартир в одну. Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Мария Сивова

47958

16

В наше время к объединению квартир прибегают достаточно редко. В основном, потому что это достаточно дорогостоящая сделка. В большинстве случаев ею пользуются только те люди, которые привыкли жить в комфорте и просторе и хотят увеличить площадь уже имеющейся квартиры, либо юридические лица, которые выкупают жилые постройки, чтобы объединить их в единый офис.

Фото с Flickr.com/Tricia Lewis

Основные понятие объединения двух квартир в одну

Технологически существует два вида соединения двух квартир: горизонтальный и вертикальный. Имеется ввиду, что в горизонтальном варианте совмещаются рядом стоящие жилплощади, а в вертикальном случае соединяется жилье на смежных этажах. Оба варианта сложны технически и в плане оформления, поэтому, запланировав перепланировку, многие люди пытаются обойти процедуру документального оформления квартиры. Чем это грозит:

• инспекция жилья вправе подать на вас в суд, и в большая вероятность, что вы этот судебный процесс не сможете выиграть;
• если ваша перепланировка кому-то помешала или привели к негативным последствиям, то на вас может быт заведено уголовное дело;
• если вы не оформите перепланировку, то вас могут заставить органы комитета по жилью вернуть переустройство в предыдущее состояние, то есть всю переустройство придется делать сначала, чтобы она соответствовала имеющейся у вас документации, а именно техническому плану.

Так что перед тем, как соединить две свои квартиры, подумайте о том, что эту процедуру в любом случае нужно будет проводить документально, но при этом заплатите вы уже намного больше. Процесс подготовки бумаг, разрешающих объединение, может длиться очень долго, иногда до полугода. Это объясняется тем, что в случае возникновения неблагоприятных обстоятельств перустройства, ответственность ляжет именно на ту компанию, которая занималась оформлением ваших документов на объединение, то есть, которая выдала разрешение. Безусловно, никто не хочет нести ответственность, поэтому то сразу предусматриваются все возможные варианты.

Основания для отказа в объединении квартир

Все больше вопросов задается по поводу того, почему был получен отказ в переустройстве и перепланировке посредством объединения квартир. Мы подготовили небольшой список тех причин, по которым вам могут заведомо отказать:

• если предполагается снос несущей стены дома;
• если квартиры находятся в различных корпусах;
• если переустройство будет затруднять или стеснять проживание других граждан дома;
• если в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома;
• если нет согласия на объединение всех собственников, возраст которых не достиг 18 лет;
• если в процессе переустройства будут перекрыты или полностью изолированы вентиляционные каналы;
• если планируется полная переделка санузла и перенос его в другую жилую комнату;
• если планируется установка новых газовых труб, вмонтированных непосредственно в стены;
• если во время объединения квартир будут неким образом задеты фасады здания, что приведет к порче внешнего вида дома;
• если после того, как произошло объединение квартир, доступ к инженерным коммуникациям будет отрезан;
• если планируется строительство новой комнаты, в которой не будет окон и источников отопления;
• если площадь подсобных помещений возрастет посредством уменьшения жилых комнат.

Как объединить квартиры по закону

Разрешение на соединение двух квартир нужно получать в управлении архитектуры. После этой инстанции следует посетить проектный институт. Там вам выдадут заключение, в котором должна быть информация о том, что в процессе переустройства не будут задеты инженерные коммуникации.
После этого можно приступать к строительным работам, которые в любом случае придется оформлять в Управлении Технической Инвентаризации. Это учреждение выдает вам технический план, в котором будут указаны новые граница и переделки в помещении.
Второй этап более длительный. Первым делом необходимо согласовать проект переустройства. Но к этому этапу вы подойдёте только тогда, если генеральный план не нарушает заранее установленных стандартов, о которых мы говорили выше. Проверять проект будут архитекторы.
Далее вам необходимо получить разрешение о введении в эксплуатацию жилого помещения. Оно готовится примерно 2 недели.
Только после этого вы сможете получит новый план из Бюро Технической Инвентаризации. Непосредственно в то время, пока будут готовиться документы, вам следует посетить свою управляющую компанию, а также соседей, чтобы взять у них акт о том, что они не против того, что вы объединяете две квартиры. Если вы этого не сделаете, то на вас может быть заведено дело об административной ответственности.

Помните! Если не получить изначально проектный план, то потом вам может быть выставлен штраф.

Какие документы нужны

Если в заключении привести список документов, который будет необходим на всех этапах объединения квартир, то можно выделить следующее:

• поэтажный план дома и техническая документация на обе квартиры;
• выписка из домовой книги;
• финансовые счета на обе квартиры;
• свидетельства о собственности на обе квартиры;
• согласие собственников на объединение;
• согласие соседей на объединение (эта бумага по закону не является обязательной для подготовки, но доказано, что в последствии она может помочь в урегулировании возможных споров).

Уже на основании перечисленной выше документации, вы получаете:

• проект объединения и заключение архитекторов;
• заключения организаций, имеющих отношение к коммуникациям (пожарные, СЭС и др.);
• тех. паспорт на объединенную квартиру;
• свидетельство о собственности на объединенную квартиру.

Плюсы и минусы объединения квартир

Как было замечено по изучению рынка недвижимости, покупаются уже объединенные квартиры с большим метражом крайне редко. Те, кто это планируют, считаются особыми клиентами риелторов. Гораздо чаще покупались две квартиры, чтобы объединить их в одну, в 90-е годы. Люди в то время пытались не отставать от современных веяний моды и престижа.

В нашем обществе большие объединенные квартиры покупаются преимущественно в новостройках. Но при этом те люди, которые совершают такие покупки, не задумываются о том, что в дальнейшем у них возникнет необходимость продать свое жилье. Такие квартиры покупаются на всю жизнь, а продаются крайне редко, поскольку спрос на них минимален. Но в любом случае, если у вас возникло желание объединить две небольшие квартиры с целью перепланировки в большую и просторную жилплощадь, то ограничить ваше желание могут только инстанции, в которые вам предстоит обращаться.

Поскольку мы уже выяснили, что вам придется собрать большой пакет документов и посетить немало организаций, то не исключено, что в процессе оформления все будет складываться в вашу пользу.

Две смежные квартиры в одном доме могут быть объединены по горизонтали или по вертикали. По горизонтали объединяются смежные квартиры, расположенные на одном этаже, по вертикали – расположенные друг над другом. Поскольку объединение квартир является, по сути, перепланировкой, вам никак не обойтись без оформления разрешительной документации, а для этого вам потребуется заказать проект перепланировки в организации, имеющей для этого необходимую сертификацию и состоящую в членах СРО. Сразу же можно сказать, что, если горизонтальный вариант согласовать еще представляется возможным, вертикальный – почти никогда, редкие случаи касаются только объединения квартир, расположенных на последнем и предпоследнем этажах.

Самовольное объединение квартир грозит не только административной, но и уголовной ответственностью, кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления планировки квартир в прежнем виде.

Объединение квартир предполагает переустановку инженерных сетей и оборудования, включая канализацию, водоснабжение и электричество, а также внесение изменений в планировку, все они должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения. Процедура получения разрешения на объединение квартир может длиться достаточно долго – от 2-х месяцев до полугода вам нужно будет потратить только на это.

Необходимые документы

Для оформления разрешения на объединение двух квартир, вам следует собрать пакет документов, который вы будете предъявлять в инстанции: органы местного самоуправления, санитарно-эпидемиологическую службу, управляющую компанию, пожарную службу, газовую и государственную жилищную инспекцию.

Вам следует заручиться и оформить письменное согласите своих соседей на переустройство и объединение квартир. Этот документ, согласно законодательству, не входит в список обязательных, но поможет снять многие вопросы.

Вам потребуется:
- технические паспорта на обе квартиры с приложением поэтажных планов БТИ;
- выписки из домовой книги;
- копии финансово-лицевых счетов квартир;
- оригиналы и копии свидетельств на право собственности на квартиры;
- согласие всех собственников данных квартир на их объединение.

Этот пакет документов будет являться основанием для разработки проекта перепланировки и получения технического заключения о ее возможности от проектировщиков. Для оформления разрешения вам также необходимо будет получить заключение СЭС, пожарной и газовой инспекции; согласующие документы от местного органа самоуправления, управляющей компании и жилищной инспекции. После окончания объединения вы получите акт приема передачи на объединенную квартиру, технический паспорт БТИ и новое свидетельство о праве собственности на нее.

Объединение двух квартир - сложный и трудоемкий процесс, требующий значительных материальных затрат. Возможны различные варианты объединения квартир как находящихся на одном этаже, так и находящихся на разных этажах. И здесь не обойтись без специалистов БТИ, которые вносят соответствующие изменения в свою архивную базу. Скрыть производство работ в любом случае вам не удастся. Всегда найдутся бдительные соседи, которые доложат куда следует.

Вам понадобится

• - правоустанавливающие документы;
• - технический паспорт;
• - разрешения.

Инструкция

Если вы являетесь собственником квартир, подлежащих объединению, то никаких проблем не будет. Если собственники помещений разные, то тогда добейтесь от них нотариального согласия на данное переустройство и в дальнейшем обеспечьте их личное присутствие при оформлении различных документов (или оформите нотариальные доверенности от каждого собственника жилья).

Обратитесь в специализирующуюся на данном вопросе фирму (они есть в каждом городе), получите необходимую консультацию, заплатите соответствующую сумму и просто ждите результата. Главное - это сэкономит вам время и избавит вас от дальнейших ненужных проблем.

Если же вы решили данным вопросом заняться сами, то помните, что процесс объединения занимает очень много времени (до полугода), должен проводиться заблаговременно и потребует от вас больших затрат ваших сил и нервов.

Перепланировка квартир

«Вот здесь у нас будет обеденная зона, плавно переходящая в рекреационную, а здесь мы сделаем вот такую шикарную арку и украсим ее бронзой…». Стоп! А вы уверенны, что ваши архитекторские задумки по достоинству оценит государство? Имеется в виду самостоятельная перепланировка.

Подчас хочется что-то поменять в квартире (когда уже наскучила «рокировка» мебели), но записываться в длинные очереди или собирать необходимые документы для узаконивания всех перепланировок нет никакого желания. Отсюда столь частые самовольные действия – авось не заметят!

Да ладно, мы только проём расширили!
Может быть, никто и не заметит, может, квартира просуществует, а дом простоит так еще очень долго, но в любом случае, вы подвергаете риску жильцов, которые находятся рядом с вами. Несущая ли это стена, не обвалится ли потолок, а не заденете ли важные коммуникации при ремонте?

К тому же все дальнейшие операции (обмен, продажа, дарственная) с незаконно измененной квартирой будут осложнены… правильно – официальной регистрацией всех «переделок», а это – время и нервы.

А если все-таки заметят?
При обнаружении у вас незаконной перепланировки квартиры вас ожидают следующие наказания:

• Штраф в размере от 2000 до 2500 рублей плюс обязательства по восстановлению первоначального вида квартиры по БТИ, либо оформление переделанного жилья;
• Если не соблюдены сроки выполнения предписания, вам предъявят повторный штраф и вручат повестку в суд;
• Самый крайний и безрадостный вариант – вашу квартиру могут продать с публичных торгов, а вырученные деньги пойдут на оплату задолженностей.

Преобразования в квартире, не требующие согласования:

• Косметический ремонт
• Установка или разборка встроенной мебели (при условии, что при этом не меняется площадь помещения)
• Замена инженерного оборудования (труб, радиаторов, сантехники) на такое же по параметрам и техническим характеристикам

Виды перепланировок, которые нельзя согласовать или ЗАПРЕЩЕННЫЕ перепланировки:

• Демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок
• Размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями (допускается только в двухуровневых квартирах). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений (коридоров, холлов, прихожих, кладовых)
• Перепланировка квартир, которая приводит к ухудшению эксплуатационных условий и ограничивает доступ к отключающим устройствам и коммуникациям
• Уменьшение каналов естественной вентиляции
• Установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях
• Устаовка полов с водяным подогревом на всех этажах кроме первого. А также устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
• Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах кроме верхнего
• Перепланировки, которые изменяют в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов
• Не допускается проектирование перепланировки жилых комнат и кухонь без непосредственного естественного освещения; а также перепланировок в результате которых образуются комнаты с минимальными размерами: площадь 9 м2, ширина 2,25 м
• Соединение двух квартир по вертикали за счет разрушения или частичного разрушения межэтажных перекрытий

Перепланировки, которые должны согласовываться в обязательном порядке:

• Перенос, удаление или монтаж новых дополнительных перегородок
• Перенос или изменение габаритов дверных или оконных проемов
• Перенос коммуникаций и сантехнического оборудования
• Установка душевой кабины

Куда обращаться для согласования перепланировки?

В Государственную жилищную инспекцию.
Полезная ссылка - сайт Государственной жилищной инспеции г.Москвы

Какие документы нужны для перепланировки?

Обратимся к Жилищному кодексу РФ.
Статья 26 пункт 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Но и этого еще не достаточно. После обращения в Бюро технической инвентаризации для вас подготовят новый технический паспорт помещения, в котором указывается перепланировка с расчетом всех новых параметров, а также согласование всех «перестроек».

Итак, все инстанции пройдены, документы получены, можно со спокойной совестью будить в себе так долго спящего архитектора.
Заволновались? Озадачились? Так вот – подумайте дважды, прежде чем совершить перепланировку в своей квартире или любом другом помещении, и уж тем более четко решите для себя, на каких основаниях это делать, оценив все последствия и вашу ответственность за них.