Approccio reddituale alla valutazione immobiliare. Approccio reddituale alla valutazione immobiliare e aziendale. Applicazione dell'approccio del reddito

L’approccio del reddito è il metodo più comune per stimare il valore di un’azienda, poiché viene utilizzato quando si decide se investire in un’azienda. Qualsiasi investitore che desidera investire i propri soldi in un'impresa spera di ricevere in futuro un reddito che possa recuperare tutti i suoi investimenti e realizzare un profitto.

“L’approccio del reddito è un insieme di metodi per valutare il valore dell’oggetto di valutazione, basato sulla determinazione del reddito atteso dall’oggetto di valutazione.”

Questo approccio si basa sul calcolo del valore di un'azienda proiettando gli utili futuri alla data di valutazione. Questo approccio viene utilizzato quando è possibile prevedere con precisione gli utili futuri di un'azienda.

I principali metodi dell'approccio del reddito comprendono il metodo della capitalizzazione del reddito e il metodo dei flussi di cassa attualizzati.

Il metodo di capitalizzazione del reddito in contanti viene spesso utilizzato per valutare le aziende che sono riuscite ad accumulare attività, hanno una produzione stabile e sono in fase di maturità. Questo metodo consente di “stimare il valore di un’azienda sulla base della capitalizzazione del reddito per il primo periodo di previsione presupponendo che l’importo del reddito sarà lo stesso negli anni di previsione successivi”.

Nel metodo di capitalizzazione del reddito, è necessario determinare i futuri flussi di cassa o i futuri profitti medi che la società riceverà.

Questo metodo è abbastanza semplice rispetto ai metodi di attualizzazione, poiché la valutazione non richiede una previsione del reddito a lungo termine, ma l'applicazione di questo metodo è limitata dal numero di imprese stabili che si trovano nella fase di maturità.

Pertanto, il fattore principale che determina la possibilità di utilizzare questo metodo è la presenza di un reddito stabile da parte della società in questione. Si possono distinguere le seguenti fasi del metodo di capitalizzazione del reddito (Sharipo, 1989):

– giustificazione della stabilità della generazione di reddito;

È possibile determinare se il reddito è stabile o meno in base all'analisi del bilancio dell'azienda.

– determinazione dell'importo del reddito capitalizzato;

L'importo del reddito da capitalizzare può essere calcolato come reddito previsto per un anno dopo la data di valutazione o come reddito medio su un certo numero di anni.

– calcolo del tasso di capitalizzazione;

Il tasso di capitalizzazione di un'azienda si ottiene dal tasso di sconto sottraendo il tasso di crescita medio annuo previsto degli utili o del flusso di cassa. Cioè, il tasso di capitalizzazione è solitamente inferiore al tasso di sconto.

– capitalizzazione dei redditi;

– apportando le modifiche finali.

In pratica, il metodo della capitalizzazione del reddito viene utilizzato raramente a causa delle fluttuazioni del mercato e della volatilità del reddito della maggior parte delle aziende.

Più spesso, le aziende utilizzano il metodo dei flussi di cassa scontati per stimare il proprio valore. Questo perché questo metodo si basa sul fatto che i flussi di cassa cambiano ogni anno. Pertanto, il metodo dei flussi di cassa attualizzati si basa sulla previsione dei flussi di cassa futuri di una determinata società, che vengono scontati ad un tasso di sconto che è una funzione del rischio dei flussi di cassa attesi (Gordon, 1962). Il calcolo del valore di un'azienda utilizzando i flussi di cassa attualizzati viene effettuato utilizzando la seguente formula:

dove: PV – valore attuale dell'azienda;

CF – flusso di cassa;

FV è il valore delle attività nel periodo successivo alla previsione;

R – tasso di sconto;

n – numero di anni di previsione.

Il metodo dei flussi di cassa attualizzati viene spesso utilizzato per le aziende che si trovano in fase di crescita o sviluppo, ad es. Si tratta di aziende relativamente giovani. In tali società, si prevede che i flussi di cassa futuri varieranno in modo significativo rispetto a quelli attuali oppure la società desidera implementare un progetto di investimento che avrà un impatto significativo sui flussi di cassa futuri.

Le fasi di valutazione del valore di un'azienda utilizzando i flussi di cassa attualizzati sono le seguenti:

a) raccogliere le informazioni necessarie;

Il calcolo del valore di un'azienda richiede informazioni dallo stato patrimoniale, dal conto economico, dal rendiconto finanziario e da altri indicatori di mercato.

b) scelta di un modello di flusso di cassa;

Il flusso di cassa è la differenza tra i flussi di cassa in entrata e in uscita di un'azienda. Esistono due principali modelli di flusso di cassa: flusso di cassa sul capitale proprio e flusso di cassa sul capitale investito totale.

c) determinare la durata del periodo di previsione;

La durata del periodo di previsione è determinata in base alla crescita prevista dei principali indicatori dell’azienda e ai piani di sviluppo dell’azienda accettati dal management. Molto spesso, il periodo di previsione viene considerato come il numero di anni dopo i quali l'azienda sarà in grado di raggiungere un tasso costante di crescita del flusso di cassa.

d) condurre un'analisi retrospettiva dei ricavi e dei costi lordi, nonché delle loro previsioni;

Quando si prevedono le entrate e le spese lorde di un'azienda, è possibile utilizzare due metodi: approcci aggregati e dettagliati. L'approccio consolidato si basa su una previsione dei ricavi, calcolata tenendo conto del tasso di crescita rispetto agli anni precedenti. Nel calcolare il valore previsto delle spese, questo approccio implica che i costi variabili aumenteranno proporzionalmente alla crescita dei ricavi. Un approccio dettagliato si basa sullo studio di una grande quantità di informazioni. Pertanto, per calcolare il ricavo lordo, sono necessari i dati sui volumi di vendita dei prodotti degli anni precedenti, i prezzi attuali e previsti per i prodotti e le previsioni specialistiche sui cambiamenti delle condizioni economiche. Per calcolare i costi, questo approccio determina il costo di produzione in base agli elementi di costo.

e) calcolo del flusso di cassa per ciascun anno del periodo di previsione;

Esistono due metodi per calcolare il flusso di cassa. Il primo metodo è il metodo indiretto, che viene effettuato analizzando i flussi di cassa nelle aree di attività dell'azienda. Questo metodo si basa sulla stesura di un budget del flusso di cassa e sull'ulteriore calcolo del flusso di cassa. Il secondo metodo è il metodo diretto, volto ad analizzare i flussi di cassa per voci di reddito e di costo, vale a dire si basa sull'esame del bilancio dell'azienda e quindi sul calcolo del flusso di cassa da lì.

f) determinazione del tasso di sconto;

Il calcolo del tasso di sconto tiene conto dei seguenti fattori: presenza di diverse fonti di capitale attratto, variazioni del valore del denaro nel tempo e possibili rischi. In base al modello di flusso di cassa scelto, la società determina il tasso di sconto: per il flusso di cassa azionario, questo è il modello del tasso cumulativo o modello di determinazione del prezzo delle attività di capitale (CAPM), e per il flusso di cassa del capitale investito, questo è il costo medio ponderato di modello di capitale (WACC).

g) calcolo del valore attuale dei flussi di cassa futuri e del valore dell'azienda nel periodo successivo alla previsione, nonché del loro valore totale;

Il periodo post-previsione è la vita residua dell'impresa, durante la quale ci si aspetta un tasso di crescita mediamente stabile dei flussi di cassa. Per calcolare il valore dell'azienda nel periodo successivo alla previsione, viene calcolato il costo di reversione. La reversione è il reddito derivante dalla possibile rivendita di un'impresa alla fine del periodo di previsione. Esistono diversi modi per calcolare la reversione, a seconda delle prospettive di sviluppo che l'azienda ha in futuro. Sono disponibili i seguenti metodi di calcolo della reversione: il metodo del valore di liquidazione, il metodo del valore patrimoniale netto, il metodo della vendita stimata e il modello Gordon.

h) apportare le ultime modifiche.

Il metodo dei flussi di cassa attualizzati consente di ottenere una valutazione di mercato dell'azienda, che mostra quanto sia promettente l'azienda. Ecco perché questo metodo è il metodo di valutazione più interessante per gli investitori che desiderano investire il proprio patrimonio in un'azienda redditizia, in via di sviluppo e promettente.

L'utilizzo dell'approccio del reddito per calcolare il valore di un'azienda presenta sia vantaggi che svantaggi. I vantaggi dell’approccio basato sul reddito includono:

– questo approccio tiene conto dei cambiamenti futuri nelle entrate e nelle spese della società. Pertanto, mostra la redditività dell'azienda, che a sua volta soddisfa gli interessi dei proprietari che vogliono ricevere dividendi;

– l’utilizzo di questo approccio aiuta a prendere decisioni sull’investimento in una società, ovvero questo approccio tiene conto degli interessi dei potenziali investitori;

– questo approccio tiene conto delle prospettive di sviluppo dell’azienda.

I principali svantaggi di questo approccio sono i seguenti:

– la difficoltà di prevedere i flussi di entrate e di spesa a lungo termine, data l’instabilità dell’economia. Di conseguenza, la probabilità di una previsione errata aumenta con l’aumentare del periodo di previsione;

– la complessità del calcolo della capitalizzazione e dei tassi di sconto, poiché esistono diverse modalità per calcolarli;

– l'esistenza di rischi che possono avere un impatto significativo sul reddito previsto;

– la possibilità di una discrepanza tra il reddito reale dell’azienda e quello che risulta dal suo bilancio.

Di conseguenza, possiamo dire che l'approccio del reddito ha i suoi vantaggi e svantaggi, ma oggi è ampiamente utilizzato nella pratica quando si valuta il valore di un'impresa.

Approccio al reddito

L'approccio reddituale alla valutazione immobiliare si basa sulla determinazione del valore di un immobile in base al calcolo del reddito atteso derivante dalla proprietà (uso) di tale immobile. Questo indicatore è molto importante perché permette di prevedere il costo di un oggetto nel futuro.

L’approccio reddituale è uno dei metodi di valutazione immobiliare più utilizzati oggi nella pratica valutativa.

Secondo l'economista moderno A.V. Vishnevetsky, questo approccio è anche chiamato “marginale” (dal termine inglese “margine”, spesso usato in Russia come analogo del concetto di “profitto”). L'applicabilità dell'approccio marginale è chiaramente espressa durante il periodo di crescita economica nello stato. L'approccio reddituale è parte integrante della procedura di “Due Diligence”.

Il metodo del reddito si basa principalmente sulla determinazione del valore degli immobili calcolando il flusso di reddito attualizzato (dalla proprietà o dall'uso di questo oggetto). Questo metodo si basa sul principio dell'aspettativa, ovvero stabilire il valore attuale del reddito e di altri benefici che possono essere ricevuti in futuro dal possesso di questa proprietà. È logico che il proprietario dell'immobile non rinuncerà alla sua proprietà per meno dell'importo che potrebbe ricevere continuando a sfruttarla, e l'acquirente non pagherà più dell'importo che il successivo utilizzo di questa proprietà per scopi commerciali lo porterà. Pertanto, il prezzo dell'immobile viene determinato in base al valore del reddito futuro attraverso un accordo tra le parti.

Nel calcolo utilizzando l'approccio reddituale vengono utilizzati i seguenti metodi: capitalizzazione del reddito e attualizzazione dei flussi di cassa. Queste tecniche sono le principali di questo metodo.

1) Secondo la tecnologia del metodo di capitalizzazione diretta, il valore è determinato dal rapporto tra l'utile operativo netto prima delle imposte e il tasso di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione è determinato dal perito sulla base del tasso base adeguandolo ai rischi.

2) Il metodo dei flussi di cassa attualizzati viene utilizzato quando i flussi di cassa non sono uniformi (reddito instabile) o quando si utilizzano rapporti di capitalizzazione diversi. Secondo la metodologia, il costo dell'oggetto è determinato come la somma del reddito scontato per il progetto. Per fare ciò, è necessario determinare un modello di flusso di cassa con una previsione di spese e investimenti per il periodo selezionato. Il tasso di attualizzazione è determinato tenendo conto degli stessi parametri previsti per il metodo della capitalizzazione.

L'essenza del metodo è che l'approccio del reddito stima il valore degli immobili come il valore attuale dei futuri flussi di cassa. Inoltre, questo approccio riflette il livello di rischio per la proprietà da valutare, nonché la qualità e la quantità di reddito che la proprietà da valutare può apportare durante la sua vita utile. Il vantaggio principale dell’approccio basato sul reddito è che consente di tenere conto fin da subito dei rischi di investimento futuri.

Lo svantaggio di questo metodo è che il reddito futuro - il valore previsto del reddito derivante dall'affitto e l'importo della futura rivendita della proprietà - viene determinato dal perito analizzando una serie di fattori e pertanto può contenere un certo errore, poiché è impossibile determinare con assoluta precisione lo stato del mercato immobiliare a lungo termine.

L'approccio del reddito è un'intera combinazione di metodi per valutare il valore degli immobili, della proprietà di un'organizzazione e dell'azienda stessa, in cui la determinazione del valore viene effettuata convertendo i benefici economici attesi in futuro. I fondamenti teorici di questo approccio sono abbastanza convincenti. Il valore di un investimento è il valore attuale dei benefici futuri, scontati a un tasso di rendimento che riflette la rischiosità dell'investimento.

Ciò è ragionevole e adatto a qualsiasi impresa esistente utilizzata nella produzione e vendita di beni immobili, nonché alla sua attività, soggetta alla generazione di profitti positivi. L'entità dei rischi legati all'investimento nell'attività oggetto di valutazione è dimostrata attraverso il tasso di sconto. In senso economico, questo ruolo è ora svolto dal tasso di rendimento che gli investitori richiedono sul capitale investito in oggetti di investimento comparabili in termini di livello di rischio, oppure è il tasso di rendimento su opzioni di investimento alternative con rischi comparabili al momento della valutazione .

Peculiarità

L'applicazione pratica dell'approccio del reddito risulta piuttosto difficile, poiché è necessario valutare ogni importante determinante del valore: tasso di rendimento e profitto. Se questi metodi vengono utilizzati per valutare un'impresa, è necessario condurre un'analisi approfondita di tutti i suoi elementi chiave, inclusi i costi, il fatturato dell'azienda, che hanno un impatto diretto sui profitti, sui costi e sui rischi creati da ogni singolo elemento .

Usato abbastanza spesso. Ad esempio, se stiamo parlando di un'acquisizione o di una fusione, questo metodo viene utilizzato molto più spesso del metodo del costo o del mercato. L'investimento di capitale dell'acquirente viene ora effettuato con l'aspettativa di ricevere in futuro flussi di cassa netti, che non possono essere definiti garantiti, poiché sono caratterizzati da determinati rischi. L’approccio del reddito ci consente di stimare queste determinanti chiave del valore, mentre l’approccio del mercato di solito richiede il rapporto prezzo-utili o altri multipli di utile simili per un periodo retrospettivo, senza tenere conto del futuro.

I multipli di mercato tendono ad essere inaffidabili e non riescono a fornire lo stesso livello di rigore che può essere raggiunto utilizzando un approccio basato sul reddito con proiezioni di utili futuri e tassi di sconto. Ad esempio, il rapporto prezzo-utili applicato per l’anno non riflette sufficientemente i cambiamenti attesi negli anni futuri. Quelli giusti offrono l’opportunità di dimostrare le preferenze generali degli investitori e sono spesso citati dai venditori o da fonti del settore.

Utilizzo

Anche le informazioni relative al budget aziendale necessitano di analisi e protezione, che impongono cambiamenti e sviluppi delle conseguenze finanziarie del piano creato, delle previsioni e delle proposte di base. L’approccio reddituale alla valutazione aziendale misura tutte le ipotesi relative al fatto che determinati benefici di un’acquisizione derivino da maggiori ricavi, riduzioni dei costi, miglioramenti dei processi o minori spese in conto capitale. Usando questo approccio, puoi misurare e discutere tutto questo. Inoltre, può essere utilizzato per determinare la tempistica dei benefici attesi e anche per dimostrare il processo di riduzione del valore dell'impresa man mano che i benefici si spostano in un futuro più lontano.

L’utilizzo dell’approccio del reddito fornisce ad acquirenti e venditori un mezzo per calcolare il valore equo di mercato di un’azienda, nonché il valore dell’investimento per uno o più acquirenti strategici. Se questa distinzione viene mostrata chiaramente, venditori e acquirenti possono facilmente identificare i vantaggi delle sinergie e prendere decisioni informate.

Quando si utilizza l'approccio basato sul reddito per la valutazione aziendale, è necessario tenere presente che il valore calcolato è costituito dal valore di tutti i beni utilizzati nell'attività diretta. Nell'ambito dell'approccio utilizzato, esistono diversi metodi di valutazione di maggiore interesse. In particolare, sono applicabili le seguenti metodologie dell'Income Approach: capitalizzazione e attualizzazione dei flussi di cassa. Puoi guardarli più in dettaglio.

Metodi

Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei flussi di cassa, il valore totale di un'impresa viene rilevato in base ai flussi di cassa generati dal potenziale immobiliare dell'impresa. business o impresa nel suo complesso è la differenza tra tutti gli afflussi e deflussi di risorse finanziarie per un determinato periodo di fatturazione. In genere, per i calcoli viene utilizzato un periodo di un anno. La tecnica consiste nel convertire un livello rappresentativo del flusso di cassa atteso in un valore attuale dividendo l'importo totale del flusso per il tasso di capitalizzazione presunto. In questo caso, è appropriato un flusso di reddito con determinati aggiustamenti.

Per utilizzare il metodo convenzionale di calcolo dei flussi di cassa, aggiungere l'utile netto (calcolato al netto delle imposte) alle spese non monetarie per determinare l'importo del flusso di cassa assoluto da capitalizzare. Questo metodo di calcolo può essere considerato più semplificato rispetto al calcolo del flusso di cassa libero, che tiene inoltre conto degli investimenti di capitale richiesti e della necessità di ricostituire il capitale circolante.

Attualizzazione del flusso di cassa

Questo metodo si basa fondamentalmente solo sui flussi di cassa attesi generati dall'impresa stessa. La sua differenza caratteristica è che è necessaria una stima del valore per calcolare la definizione di un livello rappresentativo di flusso di cassa. Questo metodo è più diffuso nei paesi sviluppati perché può essere utilizzato per tenere conto di tutte le prospettive di sviluppo. Il flusso di cassa in generale è pari alla somma degli ammortamenti, previa sottrazione dell'aumento del capitale circolante netto e degli investimenti in conto capitale.

Esistono le seguenti condizioni per utilizzare il metodo dei flussi di cassa attualizzati:

• c'è motivo di credere che i livelli futuri dei flussi finanziari saranno diversi da quelli attuali, cioè stiamo parlando di un'impresa in via di sviluppo;
• esistono opportunità per una stima ragionevole dei futuri flussi di cassa derivanti dall'utilizzo dell'attività o;
• l'oggetto è in fase di costruzione, totale o parziale;
• L'impresa è una grande struttura commerciale multifunzionale.

L’approccio basato sul reddito alla valutazione immobiliare attraverso il metodo del flusso di cassa scontato è il migliore, ma il suo utilizzo richiede molto lavoro. Ci sono stime che non possono essere fatte senza utilizzare questo metodo. Tra questi c'è lo sviluppo di un progetto di investimento con la sua successiva valutazione.

Vantaggi del metodo di attualizzazione

Se si pratica l'approccio reddituale per valutare immobili o attività commerciali attraverso il metodo dell'attualizzazione, è possibile identificare alcuni importanti vantaggi. Prima di tutto, stiamo parlando del fatto che i profitti futuri di un'azienda tengono conto direttamente solo dei costi attuali previsti per la fabbricazione dei prodotti con la loro successiva vendita, e gli investimenti futuri di capitale associati al mantenimento e all'espansione delle strutture produttive o commerciali si riflettono nel previsione degli utili solo indirettamente attraverso il loro ammortamento corrente.

Punti importanti

La valutazione di un oggetto utilizzando l'approccio del reddito in caso di mancanza di profitti o perdite come indicatore dei calcoli degli investimenti viene effettuata con un adeguamento al fatto che il profitto funge da indicatore di rendicontazione contabile e pertanto è soggetto a manipolazioni significative in il processo.

Il metodo dei flussi di cassa attualizzati comprende tre gruppi di modelli:

Se l'approccio del reddito viene utilizzato secondo il modello di sconto dei dividendi, il valore della distribuzione delle azioni viene utilizzato come prova del flusso di cassa. Nonostante il fatto che il modello sia ampiamente utilizzato nella pratica estera per determinare e valutare il valore del patrimonio di un'impresa, presenta molti svantaggi. Non esiste alcun grado di contabilità nei modelli con utili non distribuiti. Esiste una differenza nelle politiche dei dividendi non solo di singole imprese, ma anche tra paesi nel loro insieme. Questo metodo non può essere utilizzato nelle imprese senza scopo di lucro. Questo modello è il più adatto per calcolare il valore delle quote di minoranza.

Modello del reddito residuo

L’approccio reddituale alla valutazione attraverso il modello dell’approccio residuo presuppone che come indicatore del flusso di cassa verrà utilizzato l’importo del reddito residuo, ovvero la differenza tra l’utile effettivo e l’importo dell’utile previsto dagli azionisti al momento della valutazione. acquisto della società stessa o delle sue azioni. Se il valore dell'impresa è stato calcolato sulla base di ipotesi coerenti con questo modello, allora sarà pari alla somma con il valore attuale dell'importo atteso del reddito rimanente. Questo modello dimostra una significativa sensibilità alla qualità dei dati presentati nel bilancio. Per le condizioni russe, l'adeguatezza di tali informazioni è soggetta a dubbi significativi.

Vantaggio per gli azionisti

Naturalmente, gli azionisti o gli azionisti di un'impresa che ha una certa storia, così come i fatti relativi al pagamento dei dividendi, possono utilizzare il modello di attualizzazione per calcolare il valore della propria azienda. La situazione è che gli azionisti delle società in questo settore sono raramente di minoranza, quindi il modo più appropriato per loro è utilizzare l’approccio del reddito per valutare immobili e attività attraverso un modello di flussi di cassa gratuiti scontati. In questo sistema, quelli chiave sono i flussi di cassa liberi con tassi di sconto o rendimenti attesi sul capitale investito. Il problema più grande con l’utilizzo di questo modello è l’accuratezza della previsione del flusso di cassa libero, nonché l’adeguata determinazione del tasso di sconto.

Se applichiamo l'approccio del reddito, la cui definizione è stata data sopra, quando si utilizza il metodo dei flussi di cassa attualizzati, i flussi finanziari previsti che possono essere ritirati dalla circolazione dopo il necessario reinvestimento di parte dell'utile in contanti vengono presi in considerazione come reddito attesi dall'impresa. Come indicatore, i flussi di cassa non dipendono dal sistema contabile utilizzato dall'impresa e dalla sua politica di ammortamento. Allo stesso tempo, devono essere presi in considerazione tutti i movimenti di denaro - afflussi e deflussi. Una valutazione del significato finanziario dell'attualizzazione dei fondi risulta essere tale che, come risultato di questi processi, essi vengono ridotti degli importi che sarebbero stati a disposizione dell'investitore al momento in cui avesse ricevuto il flusso di cassa specificato, a condizione che avesse fatto non investire i suoi fondi in questa attività in questo momento, ma in qualche altro bene di investimento di natura disponibile al pubblico, ad esempio un titolo negoziabile o un deposito bancario.

Tecniche aggiuntive

L'approccio reddituale, di cui abbiamo già descritto un esempio, è stato recentemente utilizzato sempre meno; ora il metodo di valutazione è diventato il più comune. Viene utilizzato per valutare tutti i tipi di asset e si basa sull'idea che qualsiasi asset che condivide le caratteristiche di base delle opzioni può essere valutato come un'opzione. Al momento, l'abbandono dell'approccio basato sul reddito viene spesso effettuato a favore del modello di determinazione del prezzo delle opzioni (rispettivamente, il modello Black-Scholes).

Tale sistema, se utilizzato, consente di stimare il valore totale del capitale sociale di una società o impresa nel caso in cui operi con ingenti perdite. Questo modello intende spiegare ulteriormente perché il valore del capitale proprio di un'impresa non è zero, anche se il valore dell'intera impresa scende al di sotto del livello dell'importo nominale del debito. Ma anche tenendo conto di questo vantaggio, si può notare che il modello Black-Scholes per la valutazione del valore delle imprese russe è attualmente sempre più di natura teorica. Il problema principale per cui questo modello non può essere applicato alle imprese nazionali è la mancanza di alcuni dati reali per i parametri del modello, che sono estremamente necessari.

conclusioni

L’approccio reddituale alla valutazione aziendale e immobiliare è diventato molto meno comune, e ciò accade per molte ragioni. In particolare, ciò riguarda le carenze che ne rendono difficile l'utilizzo nel mercato dei consumatori. Innanzitutto va notato quanto sia difficile fare previsioni sul costo futuro di servizi e prodotti, materiali e materie prime, nonché una serie di altri indicatori di costo. Allo stesso tempo, possiamo parlare di una certa soggettività delle valutazioni degli esperti. Inoltre, il problema è la scarsa divulgazione di informazioni sulle imprese russe, ma è necessaria per effettuare calcoli competenti e elaborare il modello Black-Scholes. Ciò è in gran parte dovuto alla bassa cultura aziendale di tali imprese.

La stragrande maggioranza delle azioni, compresi i grandi blocchi di azioni, sono concentrate nelle mani di una ristretta cerchia di persone, e la quota dei piccoli proprietari, la cui quota è molto piccola, nel capitale autorizzato è insignificante. Si scopre che molte aziende semplicemente non sono interessate a divulgare alcuna informazione. Questo è il motivo per cui il calcolo secondo l’approccio del reddito diventa notevolmente più complicato per la maggior parte dei settori e delle imprese in Russia. In altre condizioni funziona meglio, dimostrando tutti i suoi vantaggi e la sua affidabilità.

Quindi, la valutazione di un immobile è la determinazione del suo prezzo di mercato oggi al momento della vendita o del costo di utilizzo di questo oggetto, ad esempio, a. Oggi è l'approccio reddituale il principale nella valutazione immobiliare, molto più avanti di e. Qual è allora l’approccio basato sul reddito e come utilizzarlo per determinare il valore degli immobili?

L'essenza dell'approccio del reddito

Quando si utilizza l'approccio del reddito per la valutazione immobiliare, il perito calcola il valore in base al profitto atteso che porterà in futuro. Può essere utilizzato solo se è possibile prevedere con precisione le entrate e le spese future associate all'articolo.

Per utilizzare questa opzione nella valutazione immobiliare, il perito deve:

1. Imposta l'intervallo di tempo per il periodo di previsione. Questo lasso di tempo sarà inteso come un periodo di tempo futuro per il quale, dal momento della valutazione, verranno effettuati calcoli e previsioni delle entrate e delle spese future, nonché dei fattori che potrebbero influenzarle;
2. Valutare quanti profitti gli immobili possono generare durante il periodo di previsione. E trarre anche conclusioni sull'ulteriore flusso di reddito dopo il periodo di previsione;
3. Imposta il tasso di sconto. È stabilito in base agli investimenti generatori di reddito paragonabili agli immobili che presentano un livello di rischio simile. Questo tasso è necessario per portare i profitti futuri al momento della valutazione;
4. Calcolare il flusso di reddito futuro entro i tempi stabiliti e dopo il suo completamento, riportare tali dati all'importo al momento della valutazione.

Esistono diversi passaggi per semplificare il calcolo dell'approccio del reddito. Algoritmo:

1. Reddito lordo (IG) in questo caso viene calcolato sulla base delle tariffe e dei tassi attuali e attuali sul mercato immobiliare per oggetti simili.
2. Calcolo della valutazione perdite derivanti dall’uso incompleto degli immobili oppure i mancati pagamenti da parte degli inquilini dovrebbero essere effettuati sulla base di un'analisi di un determinato mercato, in un determinato territorio, tenendo conto della sua dinamica e natura. La cifra calcolata deve essere sottratta dal reddito lordo per ottenere infine il reddito lordo effettivo (GIR).
3. Per la destra determinazione dei costi, dovrebbero essere divisi in più gruppi e ciascuno calcolato separatamente:
   • costi operativi– costi legati alla manutenzione dell'impianto;
   • prezzi fissi– quelle detrazioni che non cambiano nel tempo, ad esempio gli ammortamenti, le rate del mutuo, le detrazioni fiscali, e così via.
   • costi di riserva- un certo importo necessario in caso di guasti imprevisti o acquisti forzati.
4. Calcolo profitto netto, ricevuto in caso di vendita dell'oggetto.
5. Calcolo della tariffa.

Come calcolare la valutazione immobiliare secondo l'approccio reddituale

Può essere prodotto in due modi.

1. Capitalizzazione diretta del reddito.

Attenzione! Questa opzione viene utilizzata per profitti stabili a lungo termine e abbastanza elevati. O se il profitto aumenta costantemente in parti uguali.

Il risultato di questo calcolo sarà il costo totale effettivo della proprietà.

C = CHOD/KK,

dove C è il prezzo dell'oggetto (espresso in unità monetarie);

CC – rapporto di capitalizzazione (in percentuale);

NOR – utile operativo netto.

Quindi, si scopre che il metodo di capitalizzazione diretta si riduce a portare il VAN annuale al valore attuale.

Questa opzione non può essere utilizzata se il profitto è disomogeneo e incoerente o se l'immobile non è ancora di proprietà.

L'algoritmo per il calcolo di questo metodo sarà il seguente:

1. Calcola il reddito netto annuo che genererà l'immobile con il suo utilizzo più efficiente.
2. Calcolare il tasso di capitalizzazione.
3. Calcola il prezzo dell'immobile utilizzando la formula.

1. (DDP).

È più complesso per i calcoli rispetto al precedente. Il metodo è applicabile nei seguenti casi:

1. differenza nei flussi di profitto in un determinato periodo di tempo;
2. stagionalità delle entrate e delle uscite dell'immobile;
3. l'immobile oggetto di valutazione non è un unico oggetto, ma un complesso multilivello e multifunzionale;
4. l'oggetto potrebbe essere in costruzione o ristrutturazione.

L'algoritmo di calcolo per questo metodo include i seguenti punti:

1. Determinazione del lasso di tempo. Lo standard internazionale in questa materia è di 5 – 10 anni, nel mercato russo – 3 – 5 anni.
2. Calcolo dei flussi di cassa attesi.

Per calcolare i flussi attesi, calcolare:

• potenziale reddito lordo;
• flusso di cassa prima delle imposte;
• flusso di cassa al netto delle imposte;
• reddito lordo effettivo.

Utilizzando questo metodo, viene calcolato il valore degli immobili:

PV – valore corrente;

Ci – flusso di cassa del periodo t;

It – tasso di sconto;

M – valore residuo.

Un esempio del calcolo di tali problemi può essere la seguente situazione. Supponiamo che il flusso di cassa per 12 mesi alla fine del periodo di tempo sia pari a 200 mila rubli, il tasso di sconto sia del 26% e il proprietario ritiene che alla fine del periodo di previsione la crescita del reddito si stabilizzerà e ammonterà a 4 % per anno. Quanto costerà l’impresa?

In questo caso, il prezzo futuro dell'impresa sarà determinato utilizzando la formula:

In totale, scopriamo che alla fine del periodo di tempo previsto, il costo degli immobili sarà di 909,1 mila rubli.

Pro e contro dell’approccio basato sul reddito

I principali e indubbi vantaggi di questo metodo, ovviamente, includono la semplicità dei calcoli. Formule abbastanza semplici e ottimizzate aiutano a effettuare la valutazione in modo rapido e indolore.

Attenzione! Il secondo vantaggio è che questo metodo aiuta a riflettere la situazione del mercato e la mostra chiaramente. Ciò accade perché per valutare un immobile con questo metodo, il perito deve analizzare un numero enorme di contratti e altri documenti che confermano le transazioni di mercato, rivederne gli importi e trarre una conclusione.

Questo metodo presenta inoltre diverse limitazioni:

1. Utilizzando questo metodo non può essere utilizzato in tempi di crisi, poiché inizialmente si presuppone che il profitto fluisca in modo uniforme e costante durante l'intero periodo di tempo. E una crisi economica potrebbe interrompere questi pagamenti, influenzando così il reddito generato dalla proprietà in futuro.
2. Anche questo metodo non può essere applicato in condizioni di mancanza di informazioni. Tutta la sua essenza si riduce all'analisi dei processi che si verificano nel mercato e alle conclusioni che ne derivano sull'ottenimento di profitti futuri. Se il perito non può ottenere questa o quella informazione o semplicemente non esiste, allora questo metodo non può essere applicato a causa dell'impossibilità di fare calcoli.
3. Questo metodo non può essere utilizzato per l'apertura di una nuova attività, poiché il livello del suo profitto non può essere costante e ha una forma brusca. Inoltre non possono essere utilizzati durante il periodo di ricostruzione o di proposta anticrisi dell'azienda, poiché questi dati non possono essere permanenti.

Attenzione! Questo metodo è il più conveniente solo per quelle aziende e aziende da cui provengono i profitti in modo uniforme e costante.

Su quali basi si può rifiutare l’approccio reddituale alla valutazione immobiliare?

Questo metodo esamina gli oggetti immobiliari dall'esterno e la loro attrattiva.

Cioè, su quale reddito puoi contare in futuro. Non dimenticare che senza alcuni dati, ad esempio i tassi di capitalizzazione, o l'ignoranza della situazione del mercato, la percentuale di affidabilità dei valori di profitto futuri risultanti è significativamente ridotta.

Le regole per l'applicazione dell'approccio del reddito affermano che puoi fare affidamento su di esso solo se disponi di informazioni complete e, soprattutto, affidabili sulla previsione delle entrate e delle spese future.

Pertanto, se durante il periodo di valutazione il perito non dispone di queste informazioni o non sono complete, e quindi è impossibile prevedere in modo affidabile i futuri flussi di cassa, allora ciò può servire come base per rifiutare di applicare l'approccio reddituale.

Ci sono altri motivi di rifiuto. In primo luogo può trattarsi dell'informazione fornita dal proprietario dell'immobile che l'oggetto verrà utilizzato solo per uso abitativo, cioè sarà impossibile ottenere alcun vantaggio commerciale da questo oggetto e, di conseguenza, sarà impossibile prevederlo.

In secondo luogo, se il mercato degli affitti immobiliari non è sviluppato in città, e se è sviluppato, allora è sotterraneo, senza registrazione e corretta esecuzione dei contratti, e il perito non può raccogliere informazioni sufficientemente veritiere sul prezzo di affitto, ha anche il diritto di diritto di rifiutare questo metodo. Quindi è sempre necessario affidarsi a informazioni attendibili e veritiere.

Consultazione di esperti

Il video qui sotto è una presentazione chiara ed energica dell'argomento. L'analista Boris Gorodilov parla dei principi e delle condizioni necessarie per l'utilizzo dell'approccio del reddito.

L’approccio reddituale, a differenza dell’approccio comparativo e dei costi, mira ad ottenere dati sull’immobile dal punto di vista dell’investitore. In questo caso l’immobile è considerato solo come fonte di reddito. Gli svantaggi di questo approccio includono la costruzione di tutti i calcoli basati su dati previsionali e opinioni preliminari di esperti.

Contenuto economico dell'approccio reddituale

L’approccio basato sul reddito prevede la conversione dei flussi di reddito futuri nel loro valore attuale. L’algoritmo generale di calcolo quando si utilizza l’approccio della valutazione reddituale prevede l’esecuzione di cinque operazioni (Fig. 1.3.6):

1. Definizione reddito lordo futuro. Sulla base dei dati dei bilanci annuali delle entrate e delle uscite dell'impresa negli ultimi 3 anni, il perito

determina il reddito lordo. Ciò determina:

· reddito lordo potenziale, ovvero il reddito che un oggetto può generare in un anno quando lo spazio è completamente occupato prima che vengano presi in considerazione i costi di gestione. Pertanto, il reddito lordo potenziale rappresenta l'importo totale atteso dall'attività principale svolta sull'immobile oggetto di valutazione;

· reddito lordo effettivo basato sul reddito lordo potenziale, da cui vengono detratte le perdite nella riscossione dei pagamenti e viene aggiunto il reddito aggiuntivo derivante dalla proprietà (ad esempio, da attività commerciali sulla o all'interno della proprietà).

Riso. 1.3.6 Algoritmo per il calcolo dell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare

Ad esempio, se viene valutato il costo di un hotel, il reddito del proprietario sarà costituito dal costo di: camere, servizi di ristorazione, servizi di pulizia e lavanderia, affitto di chioschi e negozi installati. Il valutatore deve tenere conto del potenziale di sviluppo dell'imprenditore e rifletterlo nella sua relazione. L'acquirente dovrebbe sapere che può aumentare le entrate attraverso una migliore gestione, il controllo finanziario, il coinvolgimento di nuovi impianti di produzione e altri fattori. Ulteriori opportunità di reddito vengono generalmente prese in considerazione dalle parti interessate durante l'attuale processo di valutazione del valore.

2. Sottrarre i costi di transazione. Il perito analizza le spese operative che si riflettono nel bilancio dell'impresa. questa tipologia di costi riflette i costi necessari per mantenere l'idoneità funzionale dell'oggetto, garantendo il ricevimento del reddito lordo.

I costi operativi sono solitamente suddivisi in:

• condizionatamente permanente, indipendentemente dal grado di sfruttamento della proprietà (imposta sugli immobili, premi assicurativi, ecc.);
• variabili condizionali che cambiano a seconda del grado di utilizzo e di carico della struttura (pagamenti per utenze, pulizie, rimozione rifiuti, ecc.);
• riserve di sostituzione - per sostituire durante la vita economica dell'immobile i suoi singoli elementi (strutturali, operativi e interni), in particolare quelli più soggetti a usura (ad esempio coperture, impianti idraulici, ascensori).

Nel caso della valutazione alberghiera, i costi operativi comprendono le seguenti spese: il costo di una camera d'albergo, gli stipendi del personale e dell'amministrazione, le spese pubblicitarie, le riparazioni e le tasse. Tutte le spese, ad eccezione degli ammortamenti e delle spese di finanziamento, vengono detratte dal fatturato lordo per determinare l'utile netto.

3. Determinazione e aggiustamento del risultato netto (operativo). L'adeguamento di tale reddito dipende dall'imprenditore. Diciamo che il 70% del reddito andrà a pagare l'affitto e altre spese di produzione, in questo caso l'imprenditore può ricevere fino al 30% del reddito lordo sotto forma di remunerazione. Con un elevato livello di concorrenza, il reddito di un imprenditore può diminuire.

Si noti che l'utile netto non tiene conto dei costi di servizio del prestito e degli ammortamenti.

4. Moltiplicatore della valutazione e dell'avviamento. L'avviamento (Oxford English Dictionary) è definito come “un vantaggio trasferito dal venditore di un'azienda all'acquirente; un elenco di clienti o clienti riconosciuti come elemento autonomo del valore dell’impresa”. L'International Accounting Standards Board ritiene che l'avviamento lo sia è la differenza tra il valore dell'azienda nel suo insieme e il prezzo di mercato delle sue attività. Entrambe le definizioni caratterizzano il valore aggiuntivo ottenuto come risultato delle caratteristiche individuali dell'impresa e sommato al valore dell'immobile oggetto di valutazione.

Per determinare il valore dell'avviamento di un potenziale proprietario, il perito deve eseguire una serie di operazioni (Fig. 1.3.7).

Fig. 1.3.7 Procedura per la determinazione del valore dell'avviamento

5. Determinazione del valore finale degli immobili. In questo caso si possono utilizzare le seguenti modalità: capitalizzazione dei redditi (capitalizzazione diretta); flussi di cassa scontati e tecniche di bilancio.

Funzioni di interesse composto

Per comprendere l'essenza dei metodi di valutazione degli immobili produttivi di reddito, è necessario considerare le funzioni dell'interesse composto, che caratterizzano le variazioni quantitative del valore del denaro nel tempo. Queste funzioni includono:

1. Valore futuro di un investimento unitario- il valore del valore futuro dell'unità monetaria dell'immobile dopo n periodi:

,

dov'è il deposito iniziale, strofina.; E – tasso di interesse composto effettivo.

2. Valore attuale di un singolo investimento- il valore odierno del denaro

unità immobiliari ricevute dopo n periodi al dato i per cento annuo:

.

Z. Valore corrente separare investimenti del periodo- il valore attuale di una serie di futuri pagamenti unitari uguali su n periodi al tasso di interesse composto i:

,

dove p - un flusso noto di pagamenti uguali alla fine di ciascun periodo, scontati a un determinato tasso.

4. Valore futuro di un singolo investimento in un periodo- il valore futuro di una serie di futuri pagamenti unitari uguali su n periodi al tasso di interesse composto i:

.

5. Ammortamento di un singolo investimento- mostra quale dovrebbe essere l'entità dei pagamenti su n periodi affinché il loro valore attuale al tasso di interesse i sia uguale a 1:

B. Fondo di compensazione- l'importo dei pagamenti uguali che accumulano 1 unità monetaria sul conto entro la fine del periodo di rendita:

Metodi di valutazione di base

Metodo di capitalizzazione diretta utilizzato se si prevede un reddito costante o in costante cambiamento. Questo metodo si basa sulla determinazione del tasso di capitalizzazione, che è un rapporto di capitalizzazione che tiene conto sia dell'utile netto derivante dalla gestione dell'immobile oggetto di valutazione sia del rimborso del capitale speso per la sua acquisizione.

In generale, il tasso di capitalizzazione è determinato dalla formula:

Tasso di capitalizzazione =

Esistono altri metodi per calcolare il tasso di capitalizzazione:

1. Metodo di corrispondenza diretta consiste nel confrontare l'oggetto valutato con un oggetto analogo. Vengono confrontate le caratteristiche principali degli oggetti (vedi, ad esempio, 10.3), in base alle quali vengono selezionati l'oggetto o gli oggetti simili. Il tasso di capitalizzazione dell'oggetto di valore viene considerato uguale a quello dell'oggetto analogo oppure, nel caso di più oggetti analoghi, calcolato sulla base della media aritmetica.

2. Metodo di investimento collegato (capitale proprio e di debito) utilizzato per acquistare immobili utilizzando sia capitale preso a prestito che capitale proprio:

a) il tasso di capitalizzazione sui fondi presi in prestito (costante ipotecaria) è determinato dal rapporto tra i pagamenti annuali del servizio del debito e l'importo nominale del mutuo ipotecario;

b) il tasso di capitalizzazione dei fondi propri (tasso di capitalizzazione del capitale proprio) è determinato dal rapporto tra la parte dell'utile netto derivante dalla gestione dell'immobile attribuibile al capitale proprio e l'importo del capitale proprio.

Il tasso di capitalizzazione complessivo è determinato ponderando le sue componenti in proporzione all'importo del debito e del capitale proprio sull'importo totale del capitale investito. La componente del capitale preso in prestito è definita come il prodotto della costante ipotecaria e del rapporto tra l'importo del capitale preso in prestito e l'importo totale del capitale investito. La componente azionaria è definita come:

Tasso di capitalizzazione

sul patrimonio netto =

3. Metodo degli investimenti collegati (terreni e fabbricati) viene utilizzato quando è possibile calcolare con precisione le aliquote di capitalizzazione per ciascuna componente del complesso immobiliare: un fabbricato (struttura) e un terreno. L'essenza del metodo è determinare i tassi di capitalizzazione ponderati per i terreni e le proprietà su di essi. La ponderazione delle aliquote di capitalizzazione viene effettuata in base alla quota di tali componenti nel costo totale del complesso immobiliare.

4. Metodo Ellwoodè un metodo modificato di investimenti collegati (debito e capitale), tenendo conto della durata del periodo di investimento e delle variazioni del valore della proprietà nel tempo.

Per calcolare il tasso di capitalizzazione totale, Ellwood ha proposto una formula:

,

dov'è il rapporto di capitalizzazione complessivo; - tasso di rendimento del capitale proprio; M – quota di capitale preso in prestito; C – Rapporto ipotecario Ellwood.

In pratica vengono utilizzate tabelle di calcolo con l'aiuto delle quali, per un dato tasso di interesse, rendimento del capitale proprio e periodo di detenzione, viene determinato il valore del coefficiente ipotecario C.

5. Metodo cumulativo tiene conto degli adeguamenti del tasso di capitalizzazione per i rischi associati agli investimenti di investimento, alla gestione inefficace degli investimenti, alla scarsa liquidità dei fondi, ecc. Oltre a ricevere profitti sotto forma di interessi sull'investimento di capitale, può anche tenere conto del momento della compensazione (restituzione) del capitale investito, cioè al tasso ricevuto va aggiunto il tasso di sostituzione del capitale. Si calcola come il rapporto tra uno e il numero di anni.

L'essenza del metodo è che il tasso è diviso in parti e, se si conoscono i valori di tutti i suoi componenti, sommando è possibile ottenere il tasso di capitalizzazione.

Il metodo di capitalizzazione diretta si basa sul fatto che i redditi derivanti dall'uso dell'immobile e i proventi della sua rivendita vengono capitalizzati nel valore corrente, che sarà il valore dell'immobile.

La formula generale per determinare il valore di un immobile utilizzando il metodo della capitalizzazione diretta è la seguente:

Nel caso di trasferimento di un immobile in affitto, la formula assume una forma leggermente diversa, poiché la modalità di capitalizzazione diretta in questo caso verrà identificata con il costo dell'affitto per un certo numero di anni di gestione dell'immobile. Questo metodo è chiamato “capitalizzazione del canone annuo”.

La capitalizzazione dell'affitto annuale dipende dalla valutazione individuale e dal rischio di ricevere l'affitto:

dov'è il costo dell'oggetto valutato, calcolato utilizzando l'approccio del reddito; BH – reddito netto; Ã – numero di anni di locazione dell'immobile; - rapporto di capitalizzazione dell'affitto, calcolato come rapporto tra l'importo del reddito netto e l'importo dell'affitto annuo ().

6. Metodo del flusso di cassa scontato viene utilizzato quando la dinamica delle variazioni del reddito è significativa o tali variazioni sono irregolari.

L'utilizzo di questo metodo presuppone:

1. Determinazione della durata della percezione dei redditi dall'immobile. Nella prassi valutativa internazionale la durata media è considerata pari a 5-10 anni, salvo diverse condizioni aggiuntive previste. I periti russi accettano questo periodo nell'intervallo 3-5 anni

2. Previsione dell'ammontare dei flussi di cassa: costruzione dell'andamento dei flussi di cassa delle entrate e delle uscite, frequenza dei ricavi. Se sono previste spese per la ricostruzione o l'ammodernamento di un immobile, il loro importo viene detratto dal reddito netto nei periodi in cui si verificano.

H. Determinazione del tasso di sconto.

Il tasso di sconto è un interesse composto utilizzato nel calcolo del valore attuale dei pagamenti futuri. Per la determinazione vengono utilizzati vari metodi: costruzione, confronto di investimenti alternativi, allocazione, movimentazione.

Metodo di costruzione si basa sul presupposto che il tasso di sconto è solo una funzione del rischio e può essere definito come la somma di tutti i rischi associati all'acquisizione, alla gestione di beni immobili e ad altre operazioni (rischi del mercato immobiliare, del mercato dei capitali, di scarsa liquidità , inflazione, gestione immobiliare, finanziaria, ambientale, legislativa).

Al centro metodo per confrontare investimenti alternativi sta nella disposizione secondo cui progetti con rischi simili dovrebbero avere tassi di sconto simili.

Metodo di selezione presuppone che il tasso di sconto sia calcolato sulla base dei dati sulle transazioni completate.

Utilizzando metodo di monitoraggio, è possibile individuare andamenti della redditività degli investimenti alternativi legati alla redditività dell'immobile.

Questa analisi permette di prevedere l'evoluzione della probabile redditività di un immobile sulla base del monitoraggio del mercato immobiliare, i cui risultati vengono pubblicati ufficialmente.

1. Attualizzare i flussi di cassa portando il valore dei flussi di cassa futuri al presente in base alle funzioni di interesse composto e sommando tutti i valori attuali.

Il calcolo prevede lo sconto di ciascun flusso di cassa al tasso di sconto corrispondente e la somma di tutti i valori risultanti:

dove è il flusso di cassa del periodo t; - tasso di sconto dei flussi di cassa per il periodo t.

2. Somma dei valori correnti dei flussi di reddito e dei proventi delle vendite.

H. Calcolo del valore di un bene immobiliare come differenza tra l'importo attuale del reddito per il periodo di fatturazione e l'importo dei fondi presi in prestito.

Tecnica dei residui si tratta di redditi di capitale che riguardano solo una delle componenti dei fondi investiti nell'immobile, mentre è noto il valore delle altre componenti.

Il costo di un immobile è considerato nel seguente ordine:

1. Viene calcolata la quota di utile dell'esercizio. necessario per attrarre investimenti in una componente dal costo noto, moltiplicando il tasso di capitalizzazione per il valore del costo.

2. La quota di reddito che ricade sulla seconda componente (sconosciuta) si determina sottraendo dal reddito complessivo la quota di reddito che ricade sulla prima componente.

H. Il valore della seconda componente è determinato dividendo il reddito ad essa attribuibile per il corrispondente tasso di capitalizzazione.

4. Il valore dell'immobile si determina sommando il valore della componente nota e il valore calcolato della componente sconosciuta. Sulla base delle idee generali sull'approccio reddituale, per ogni singola proprietà è possibile utilizzare l'uno o l'altro gruppo di principi e metodi di valutazione, a seconda dello scopo di questa valutazione. Per esempio , approccio reddituale alla valutazione dei terreni comporta l'uso di principi e metodi che consentono la valutazione di un terreno in base al reddito atteso. Questi sono i principi dell'aspettativa, della domanda e dell'offerta, della sostituzione nei metodi di capitalizzazione diretta, della capitalizzazione del reddito per periodo e della tecnica del bilancio del reddito.

Il metodo della capitalizzazione diretta si basa sulla determinazione del reddito derivante dalla proprietà fondiaria. Il valore stimato del terreno è determinato dividendo il reddito netto per il tasso di capitalizzazione. Il metodo è conveniente quando si valuta un terreno se è affittato separatamente da edifici e strutture, quando l'inquilino è responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà e di altre spese. Se i termini del contratto di locazione riflettono in modo sufficientemente accurato la situazione del mercato degli affitti, allora è possibile capitalizzare direttamente l'importo dell'affitto netto nella proprietà del terreno.

La base per determinare il reddito quando si utilizza questo metodo può essere:

Affitto per la valutazione di terreni agricoli e forestali;

Parte del reddito dell'impresa come complesso immobiliare attribuibile al terreno edificato;

Affitto per la valutazione dei terreni di insediamento;

Reddito derivante dall'aumento del valore di un terreno, ricevuto quando viene venduto in futuro o quando viene impegnato contro un mutuo ipotecario, ecc.

Attualmente esistono tre metodi per calcolare il tasso di capitalizzazione:

1. Un appezzamento di terreno è considerato una forma di capitale monetario. Su questa base viene calcolato il tasso di capitalizzazione in base alle caratteristiche del mercato monetario alla data di valutazione. L'Istituto panrusso di ricerca di economia, lavoro e gestione in agricoltura raccomanda di utilizzare come tasso di capitalizzazione il tasso della Sberbank della Federazione Russa per le transazioni di cambio a lungo termine.

2. Metodo cumulativo, in cui il tasso di capitalizzazione può includere:

Tasso privo di rischio (ad esempio, il tasso di interesse di Sberbank della Federazione Russa);

Rischio di liquidità associato alla possibilità di perdite durante la vendita di immobili a causa del sottosviluppo o dell'instabilità del mercato immobiliare, ecc.

H. Metodo del confronto diretto, in cui il tasso di capitalizzazione è pari al reddito diviso per il prezzo di vendita di un immobile simile.

Quando si applica il metodo della capitalizzazione del reddito per periodi, i flussi di reddito annuali per l'intero periodo di detenzione vengono determinati e ridotti al loro valore attuale.

Per valutare i terreni edificati con immobili commerciali si utilizza la tecnica della rendita residua attribuibile al terreno. La tecnica del reddito residuo del terreno viene utilizzata nei casi in cui edifici e strutture sono di recente costruzione o non ancora costruiti (viene eseguita un'analisi di fattibilità della nuova costruzione), nonché quando si determina l'uso migliore e più efficiente del terreno.

Il reddito rimanente dopo aver coperto tutti i costi per attrarre varie risorse (capitale, lavoro, risorse di gestione) si riferisce al terreno.