È possibile vendere un appartamento con una persona registrata? Come vendere un appartamento: istruzioni dettagliate È possibile vendere un appartamento se vivono

Sfortunatamente, nella vita e nella pratica legale, spesso si verificano situazioni in cui il proprietario di un appartamento decide di venderlo e i residenti registrati in esso non sono d'accordo con questo. Se non è possibile raggiungere un consenso, sorge una domanda logica: è possibile vendere un appartamento senza il consenso dei registrati?

Nessun avvocato può dare una risposta definitiva a questa domanda. La legislazione russa in questo caso ha un conflitto legale. Da un lato, in conformità con le norme del Codice Civile della Federazione Russa, ad esempio, ai sensi dell'articolo 304 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario del bene ha tutto il diritto di disporne a suo piacimento propria discrezione e per questo non ha bisogno del consenso di nessuno. D'altro canto, lo stesso Codice Civile della Federazione Russa, così come il Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa e persino la Costituzione della Federazione Russa definiscono il diritto di ogni cittadino all'uso dei locali residenziali. Ciò significa chiaramente che ogni persona deve avere un alloggio e una registrazione, in conformità con la legislazione della Federazione Russa. Quindi risulta che vendere un appartamento senza il consenso dei residenti in esso registratiè possibile, ma è molto più difficile dimetterne questi residenti. Infatti, ai sensi dell'articolo 292, parte 2, del Codice Civile della Federazione Russa, il trasferimento della proprietà di un appartamento a un altro proprietario non costituisce un motivo valido per la risoluzione del diritto di utilizzo dell'appartamento da parte dei familiari del lì è registrato l'ex proprietario, ad esempio il suo ex coniuge e i suoi figli.

Come si può vendere un appartamento senza il consenso dei residenti in esso registrati e come poi liberarsene?

La legge non limita il diritto del proprietario di disporre della proprietà che possiede a sua discrezione. Può vendere, donare o altrimenti alienare un appartamento di cui è in possesso, senza richiedere il consenso degli inquilini in esso registrati. Ma il nuovo proprietario, avendo ricevuto tali alloggi, potrebbe ritrovarsi con un problema irrisolvibile. Dopotutto, se nell'appartamento sono registrati bambini minorenni, è semplicemente impossibile sfrattarli senza il consenso delle autorità di tutela. E il consenso di queste autorità può essere ottenuto solo fornendo al bambino un altro spazio abitativo che abbia condizioni di vita simili o migliori. Pertanto, acquistare un appartamento con figli registrati e che vivono lì significa automaticamente che questi non possono essere sfrattati prima che raggiungano l'età adulta.

Un altro problema serio per l'acquirente di un appartamento con inquilini registrati potrebbe essere l'inquilino che un tempo si rifiutava di partecipare alla privatizzazione di questo appartamento. In conformità con il Codice degli alloggi della Federazione Russa, dopo tale rifiuto, riceve il diritto per tutta la vita di utilizzare questo appartamento. Annullare la registrazione di tale inquilino solo su base volontaria. Dopotutto, il tribunale, nel considerare una richiesta di sfratto, prenderà innanzitutto in considerazione il suo diritto di soggiorno, e solo successivamente tutte le altre circostanze. Naturalmente è ancora possibile licenziare un tale inquilino dall'appartamento se è dimostrato che utilizza il luogo di residenza per altri scopi e viola l'ordine pubblico e i diritti degli altri residenti. Ma questo è tutto. Anche il fatto che una persona del genere abbia un altro posto dove vivere potrebbe non avere alcun ruolo in tribunale.

La prossima categoria di persone che l'acquirente di un tale appartamento può incontrare sono i cittadini a cui è stato concesso il diritto di utilizzare i locali per testamento o in base a un contratto di affitto. In entrambi i casi, tale diritto costituisce una priorità agli occhi della legge. Pertanto, quando acquisti un appartamento con tali inquilini, devi essere immediatamente preparato al fatto che dovrai vivere con loro. E sarà difficile anche cancellare la registrazione e sfrattare gli inquilini inabili per motivi fisici o mentali. La legge tutela tali persone e fornisce loro garanzie sociali. A questo proposito, il nuovo proprietario della casa dovrà confrontarsi in tribunale non solo con gli stessi residenti, ma anche con i loro rappresentanti legali, il cui ruolo è spesso svolto dai servizi sociali del governo.

Quindi, riassumendo, possiamo identificare i seguenti cittadini, se hanno un appartamento registrato, sicuramente non vale la pena acquistarlo:
- Figli minorenni;
- Persone che hanno rifiutato di privatizzare questo appartamento;
- Persone che hanno diritto all'uso permanente dell'abitazione in forza di un testamento o di un contratto di affitto;
- Persone incapaci.

Si può provare a sfrattare in tribunale le restanti categorie di inquilini registrati nell'appartamento messo in vendita. La legge offre molte opportunità a questo scopo. In particolare, si può dimostrare in tribunale che una persona ha un altro alloggio, che non prende parte alla manutenzione e alla manutenzione dell'appartamento (semplicemente non paga le utenze), o che la sua convivenza costituisce una minaccia per i figli che vivono nell'appartamento e negli altri residenti. Tuttavia, dimostrare tutte queste circostanze può richiedere molto tempo e impegno.

Sulla base di quanto sopra, rispondendo alla domanda: è possibile vendere un appartamento senza il consenso dei registrati? Puoi rispondere tranquillamente: puoi, ma non è necessario! Un approccio molto più razionale sarebbe quello di risolvere autonomamente i problemi associati agli altri residenti dell'appartamento, attraverso trattative o andando in tribunale. Dopotutto, per il proprietario originale, la procedura di sfratto può essere molto più semplice e meno costosa rispetto a quella per un potenziale acquirente. Inoltre, l'assenza di oneri per l'appartamento sotto forma di inquilini avrà un effetto positivo sul suo prezzo.

Altri articoli

La vendita e l'acquisto frettolosi di alloggi secondari possono portare a conseguenze spiacevoli. Il fatto è che il processo di transazione richiede molto più tempo rispetto all'acquisto di un nuovo immobile. Grandi problemi sono possibili se un grande progetto viene annunciato in seguito, lavori di riparazione illegali o, Dio non voglia,.

Cosa dice la legge sulla vendita di un appartamento con una persona registrata?

È importante conoscere in anticipo i passi da intraprendere su questo problema. Anche nella fase di conclusione del contratto è necessario chiarire il registro della casa. Compilandone un estratto saprai quali persone sono ancora registrate nell'appartamento.

Le organizzazioni legali consigliano di ordinare questa versione estesa dell'estratto. Fornisce informazioni sulle persone assegnate in determinate circostanze. Ad esempio, le persone in servizio militare obbligatorio, che scontano una pena con precedenti penali, inviate a un istituto sociale.

Secondo la legge, i cittadini temporaneamente registrati devono essere dimessi dall'appartamento al termine della transazione.

È interessante notare che la dimissione volontaria di una persona da un appartamento viene effettuata rigorosamente a volontà. Ma se rifiuti, devi intentare una causa. Il Codice Civile della Federazione Russa regola le informazioni sulla conclusione di contratti di questa categoria negli articoli da 549 a 558. La registrazione della proprietà dei beni immobili è stabilita dalla legge federale del 21 gennaio 1997.

Dal 2016 è vietato dimettere persone senza il loro consenso. Questo problema è stato risolto in tribunale.

La presentazione di un reclamo è descritta in dettaglio negli articoli da 131 a 134 del Codice di procedura civile della Federazione Russa.

Nota per venditori e acquirenti:

• Le condizioni prescritte per il check-out dall'appartamento entro il termine prescritto potrebbero essere violate dalla persona responsabile.
• Spesso i residenti senza diritti di proprietà, ma con registrazione, non sono a conoscenza della transazione. Successivamente, cercano di riconquistare il diritto di soggiorno, chiedendo aiuto anche al tribunale.

Cosa fare con un minore registrato quando si vende un appartamento?

Esistono norme approvate dal Codice Civile riguardo ai residenti registrati in un appartamento. Ma ogni regola ha delle eccezioni.

Non puoi essere sfrattato da un appartamento per ordine del tribunale:

• Una persona che ha ereditato il diritto di utilizzare lo spazio abitativo;
• Persone che hanno abbandonato parte dell'appartamento in favore di altri;

L’età del minore è divisa in categorie:

• Fino a 14 anni;
• Dai 14 ai 18 anni.

È importante conoscere queste eccezioni. Il fatto è che assolutamente qualsiasi appartamento messo in vendita con un bambino registrato non dovrebbe essere considerato un'opzione, nemmeno in teoria. Tali proposte vengono ignorate.

Succede che bambini o adolescenti abbiano diritti di proprietà su una parte della proprietà. Puoi vendere un appartamento con la quota di un figlio con la partecipazione delle autorità di tutela. Al minore dovrà comunque essere fornito un alloggio simile al precedente.

Se questo requisito legale non viene soddisfatto durante la vendita, il bambino o l'adolescente vivrà legalmente con te.

Come acquistare e vendere correttamente

Presta attenzione ai documenti. È la cosa più importante! Ricorda che l'acquirente di un appartamento deve verificare i dettagli del passaporto con il proprietario stesso. Il Servizio Federale della Migrazione dispone di un servizio Internet, grazie al quale è possibile verificare i documenti via Internet in pochi minuti.

Avvocati e agenti immobiliari esperti raccomandano di informarsi sulla salute mentale del proprietario, se è registrato presso la psiconeurologia. In caso contrario, il proprietario “malato”, per così dire, potrebbe essere indicato come incompetente secondo i documenti. I suoi parenti potrebbero rovinare l'affare. È positivo se ciò accade prima del trasferimento di fondi e depositi.

Un'opzione sospetta quando si vende è una persona che agisce sotto una procura. L'affidabilità e la legalità di una procura possono essere accertate solo presso uno studio notarile.

Quando si vende, è importante sapere che l'acquirente ha sempre più diritti. Il Codice Civile è dalla sua parte. Il proprietario e il venditore come una persona devono capire che tutti coloro che sono registrati nell'appartamento sono obbligati a liberare lo spazio abitativo dopo il completamento della transazione.

I bambini, i pensionati e le persone disabili non sono autorizzati a emettere una decisione giudiziaria. Inoltre, i processi durano molto a lungo, perché anche le forze dell'ordine non desiderano privare una persona della sua registrazione ufficiale. In pratica la dimissione forzata dura un anno, a volte un anno e mezzo.

È possibile vendere una casa con una persona registrata?

Prima di acquistare o vendere un appartamento con una persona registrata, è necessario conoscere gli obblighi concordati con l'acquirente prima della transazione. Gli obblighi sono registrati su supporto cartaceo in forma contrattuale. Il documento deve contenere scadenze chiare per la dimissione dei cittadini, nonché tutte le sfumature che riguardano ciascuno dei residenti.

Nota dell'acquirente:

Questo tipo di transazione immobiliare ha la sua parte di rischio. Consideriamo diverse situazioni:

1. Standard. Il precedente proprietario non ha la possibilità di modificare la registrazione permanente prima della chiusura della transazione. Conferma questo fatto per iscritto e si impegna a chiudere la registrazione entro un determinato periodo di tempo.
2. Giudizio. È possibile solo attraverso il tribunale senza consenso.
3. Ingombro. Ci sono persone registrate nell'appartamento, ma non vivono a questo indirizzo. Non puoi scriverlo senza consenso.

Per comprendere la situazione è necessario conoscere il risultato finale della vendita. In poche parole, come l'obiettivo interessa al proprietario.

Ad esempio, è interessato al costo massimo di un appartamento non ingombrato. Oppure un costo ridotto dovuto ai cittadini che non possono essere dimessi subito, perché mantengono il diritto all'iscrizione indipendentemente dalla volontà del proprietario dell'appartamento.

Cosa fare se si acquista un appartamento con un inquilino registrato?

Nessuna persona prudente vuole sprecare tempo, denaro e nervi in ​​una controversia su una casa acquistata con un "ospite" come persona registrata. Per legge, il venditore di un appartamento è obbligato a informare tutte le persone registrate e che vivono nel suo appartamento prima di concludere un contratto.

Se tutti i residenti non sono stati denunciati, allora il contratto può essere considerato illegale e non firmato. Il nuovo proprietario ha il diritto di restituire l'immobile al vecchio proprietario e di riavere i suoi soldi.

Questa procedura è impossibile senza un processo. Il reclamo contro il venditore disonesto deve contenere la richiesta di restituzione dell'intero importo dovuto al contratto non concluso.

È importante sapere che il contratto per l'acquisto di un appartamento viene stipulato tra l'acquirente e il proprietario dei mq. Se sono previste scadenze specifiche per la dimissione di tutte le persone registrate, la firma deve essere apposta solo dal titolare. Tutti coloro che hanno la registrazione nell'oggetto della vendita non sono responsabili nei confronti dell'acquirente. Il venditore è responsabile delle proprie azioni.

Chi non può essere scritto prima di vendere o acquistare. In che modo l'ingombro influirà sul prezzo?

In queste questioni puoi fare affidamento sulle statistiche di avvocati e agenti immobiliari. A causa delle difficoltà con l'allontanamento di alcuni cittadini dall'appartamento in vendita, i prezzi sono ridotti del 15-20%. Tali informazioni provengono solo da dati ufficiali, ma sono possibili riduzioni più severe degli alloggi secondari gravati.

Molto spesso, prima di acquistare e vendere appartamenti, è impossibile registrare l'ex coniuge, nonché i parenti stretti e lontani. Gli amici del proprietario sono meno comuni. Ed è estremamente raro che i cittadini abbiano ricevuto la registrazione per una ricompensa finanziaria.

È interessante notare che la maggior parte degli appartamenti con sconti e gravami nascono a causa di disaccordi familiari e divorzi. Molto spesso i coniugi non riescono a raggiungere un accordo pacifico e ricorrono a misure estreme, a proprio danno.

Un'opzione tollerabile per un appartamento problematico è una persona capace registrata. Tuttavia, non vuole o non può cancellare la sua registrazione. Vale a dire:

1. Un ex coniuge registrato che non ha richiesto un appartamento prima del matrimonio.
2. Una persona che non ha rifiutato la privatizzazione di questo spazio vitale.
3. Non è imparentato con il proprietario e non rivendica la proprietà dell'appartamento.
4. Non abita affatto a questo indirizzo e non genera spese.

Come sfrattare correttamente un inquilino dallo spazio abitativo acquistato

La cancellazione può essere effettuata sia in via cautelare che giudiziale. A volte persone in conflitto con il proprietario, senza pretese o pretese, cambiavano residenza durante la vendita. Ma più spesso, per accelerare il processo, è necessaria una modesta tangente per il cittadino con un "reclamo". Questi problemi dipendono da circostanze quotidiane specifiche.

È interessante notare che i procedimenti meno emotivi procedono fino alla fase istruttoria. In questi casi, ciascuna delle parti in conflitto rivendica una quota migliore.

La decisione del tribunale, come accennato in precedenza, può durare da 4 mesi a 3 anni. Tutto dipende da ulteriori fattori. Ad esempio, coinvolgendo il pubblico o ulteriori cause legali. Talvolta avvengono anche i ricorsi.

Le domande più popolari sorte durante la vendita di spazi abitativi con persone registrate

Mi hanno dato un appartamento e lì è registrata una persona che è un parente. Il parente non vive. Ho il diritto di registrarlo per la vendita di alloggi?

Secondo l'articolo 292 del Codice Civile della Federazione Russa, il cambio di proprietà non è motivo di risoluzione del diritto d'uso. Se un parente non ha la possibilità di registrarsi altrove, non esiste alcuna base giuridica. Ma anche un appartamento donato è di proprietà, quindi puoi intentare una causa per lo sfratto.

Divorziata da mio marito. Nell'appartamento è registrato l'ex marito. È possibile scriverlo?

Ciò è possibile se il vostro appartamento è stato acquistato prima della registrazione del matrimonio. Puoi scriverlo senza il consenso del tuo ex coniuge. Devi presentare una richiesta di sfratto.

Caratteristiche dell'acquisto di un appartamento con una persona registrata - commenta un avvocato

Nel video, Oleg Sukhov spiega i punti principali che è importante sapere per chi sta progettando o ha già acquistato un appartamento con una persona iscritta al suo interno.

Per tutto il periodo di attuazione programma di sostegno familiare con due o più figli, oltre il 90% dei titolari di certificati ha scelto di indirizzare i propri fondi a. Tuttavia, i partecipanti al programma statale potrebbero avere una necessità nel tempo (ad esempio, allo scopo di acquistare successivamente alloggi più spaziosi, o per la necessità di cambiare zona di residenza o trasferirsi in un'altra zona, ecc.).

• Se tutti i membri della famiglia in questo momento hanno raggiunto la maggiore età, quindi con il consenso di tutti i proprietari la questione della vendita potrà essere risolta molto facilmente.
• Se tra i partecipanti alla proprietà condivisa ci sono persone sotto i 18 anni di età, quindi l'alienazione dei locali residenziali è possibile con alcune restrizioni e solo se esiste autorizzazione dell'autorità di tutela e amministrazione fiduciaria.

Condizioni per la vendita di locali residenziali acquistati con capitale

Perché il prerequisito l'uso del certificato è quello di registrare l'alloggio acquistato come proprietà tutti i membri della famiglia, le autorità di tutela e di amministrazione fiduciaria controllano attentamente il rispetto dei diritti dei minori.

L'interesse dei dipendenti della tutela per il destino dei locali residenziali, per l'acquisto dei quali sono stati stanziati fondi dal capitale materno, è dovuto al desiderio di evitare situazioni in cui i bambini potrebbero perdere quote di diritti di proprietà. Per questo motivo la vendita di tali appartamenti è impossibile senza la previa approvazione dell'autorità di tutela.

Per ottenere il consenso delle autorità di tutela per effettuare la transazione, i genitori devono dimostrare che la transazione non costituisce violazione diritti e interessi dei bambini, e qual è il risultato:

• sono in vendita locali residenziali di proprietà della famiglia senza gravami;
• sull'immobile acquistato è stata gravata, a norma di legge, un'ipoteca.

Consideriamo questi casi in modo più dettagliato.

Vendere un appartamento senza gravami

In questo caso, per approvare la transazione, è necessario fornire documenti confermativi fatto di acquistare una nuova casa. Questa prova è:

• accordo preliminare acquisto e vendita, autenticati dalla firma e dal timbro di un notaio;
• si può immaginare accordo di baratto("permuta"), i cui termini saranno forniti sovrapprezzo a carico dell'acquirente quando si scambia un alloggio di un'area più piccola con uno più grande.

Dato che i minori non possono essere cancellati semplicemente senza registrarli presso il loro luogo di residenza altrove, entrambe le operazioni, dopo aver ottenuto il consenso del POiP, devono effettuare in un giorno.

Contratto di distribuzione delle azioni in un nuovo edificio residenzialeè anche soggetto a registrazione statale a Rosreestr.

Vendita di un appartamento gravato da garanzie bancarie (ipoteca)

Se è necessario vendere un appartamento fino al completo rimborso del mutuo- prima devi ottenere consenso della banca. Tuttavia, se nei locali residenziali pignorati presso un istituto di credito, Al momento della vendita le azioni non erano assegnate ai minorenni- Questo non significa che non è necessario contattare l'OOiP!

• Al contrario, se una famiglia vende un appartamento senza adempiere ai propri obblighi, le probabilità sono molto alte stimolante un tale accordo.
• Inoltre, l'impegno assunto di assegnare azioni ai bambini contiene informazioni su spazio abitativo specifico, i cui proprietari dovrebbero essere familiari minorenni.
  • Ciò significa che non è possibile semplicemente prendere e sostituire un immobile senza concordare con la tutela.
  • È meglio occuparsene in anticipo, ad esempio, nella fase di firma del contratto preliminare.

Dopo aver espletato tutte le formalità e ottenuto i permessi necessari, è necessario selezionarne uno specifico piano di vendita:

• verrà accreditata parte del risparmio dell'acquirente per estinguere gli obblighi per un mutuo per la casa da parte del venditore (di solito un acconto);
• d'accordo con la banca stipulando un nuovo accordo legale e responsabilità del venditore nell'ambito di un contratto di mutuo ipotecario trasferito all'acquirente;
• il venditore paga il mutuo, l'immobile viene tolto da ogni gravame e viene intestato nuovamente all'acquirente.

Conclusione

Pertanto, acquistato utilizzando , Forse, ma soggetto a determinate formalità legali, una delle quali è acquisizione di beni immobili, di dimensioni e condizioni superiori a quanto oggetto della vendita.

Il soddisfacimento di questa condizione indicherà la conformità diritti e interessi tutti i membri della famiglia, compresi minori che non hanno la possibilità di partecipare a tali operazioni a pieno titolo.

È necessario ordinare un estratto del registro della casa che indichi la presenza di persone registrate nell'appartamento.

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È meglio redigere il documento in una versione ampliata per vedere le informazioni su coloro che sono stati dimessi a causa di circostanze temporanee - a causa del fatto che stanno effettuando il servizio militare obbligatorio, stanno scontando una pena in un campo di prigionia o sono sotto tutela in un'istituzione sociale.

Legge

La legge obbliga tali cittadini a cancellarsi dalla registrazione dopo l'operazione di vendita.

Secondo le norme di registrazione del 17 luglio 1995 n. 213, viene effettuata su richiesta dei cittadini.

Tali cittadini possono anche cancellarsi su loro richiesta. Se non si ottiene il consenso alla dimissione, si dovrà ricorrere al tribunale.

Le specifiche della conclusione di un contratto di vendita sono regolate dagli articoli 549-558 del Codice Civile della Federazione Russa. La procedura per la registrazione dei diritti di proprietà è stabilita dalla legge federale del 21 gennaio 1997.

Caratteristiche dell'affare

Non il proprietario

La cosa principale è che il venditore abbia una procura da parte del proprietario per concludere la transazione di vendita. L'autorizzazione è rilasciata da un notaio. Indica anche l'importo della transazione.

Ma il preponente non è responsabile del tempestivo ritiro dei cittadini dall'appartamento dopo la conclusione del contratto.

Le credenziali di tale venditore dovrebbero essere attentamente controllate. È meglio trattare con il proprietario dell'appartamento, che proteggerà gli acquirenti dai truffatori e farà risparmiare denaro.

È necessario il consenso?

Non è necessario il consenso delle persone registrate se il venditore è l'unico proprietario dell'appartamento.

Quando l'immobile è in comproprietà e viene alienato da uno dei proprietari, è necessario rispettare la regola della prelazione, ovvero inviare avvisi di vendita della propria quota ad altri proprietari e attendere una risposta da loro entro un mese.

Se è negativo, o gli azionisti dell'appartamento non reagiscono all'offerta, il proprietario ha il diritto di vendere la quota a qualsiasi persona.

Se l'immobile è stato acquistato durante il matrimonio, sarà richiesto il consenso alla vendita dell'appartamento da parte del coniuge.

Un figlio minorenne

Non esiste una legge speciale sulla vendita di un appartamento con una persona registrata, come nel caso in cui l'immobile viene venduto con un figlio registrato.

Contratto campione

Il contratto di compravendita contiene informazioni obbligatorie sulle parti:

• i dettagli del loro passaporto;
• residenza.

Le informazioni sull'appartamento devono essere accuratamente indicate: superficie totale, condizioni tecniche, presenza di ingombri.

Un paragrafo separato indica le informazioni sulle persone registrate e i loro obblighi di cancellazione entro una data specifica.

Il venditore e l'acquirente determinano la procedura per il trasferimento di denaro e distribuiscono i costi di registrazione statale della proprietà degli immobili.

Altri documenti

Oltre al nuovo contratto, al momento della registrazione dovranno essere disponibili:

• passaporto catastale e planimetria ITV dell'appartamento;
• documento di titolo precedente per beni immobili (contratto di vendita, contratto di donazione, ecc.);
• ricevuta del pagamento del dovere statale – 1 mila rubli;
• estratto dal registro della casa.

I documenti vengono forniti in originale. È possibile l'autenticazione delle copie. Il periodo per la registrazione della proprietà è di 10-15 giorni.

Rischi

Il rischio principale è che le persone registrate si rifiutino di cancellarsi volontariamente o che non si sappia dove si trovino.

Le persone che rimangono registrate nell'appartamento hanno il diritto alla residenza permanente e, anche se il nuovo proprietario cambia le serrature, possono chiedere il ripristino del diritto alla residenza permanente nell'appartamento.

Andare in tribunale

Nel 2018 sarà possibile dimettere i cittadini dai loro appartamenti senza il loro consenso solo attraverso il tribunale.

Il reclamo è presentato secondo le norme degli articoli 131-134 del Codice di procedura civile della Federazione Russa.

Nel documento devono essere indicati i motivi per i quali il cittadino è soggetto ad espulsione:

• cambio di proprietario;
• assenza dallo spazio abitativo per lungo tempo, ecc.

In alcuni casi è necessario presentare domanda per riconoscere una persona registrata come scomparsa o morta.

La decisione del tribunale è obbligatoria per l'esecuzione da parte delle autorità FMS.

FAQ

I cittadini sono interessati alla possibilità di vendere un appartamento con residenti registrati. Attualmente ci si interroga sulla possibilità di liberare persone, compresi i minori, aggirando la procedura giudiziaria.

Manca la registrazione

La madre vuole vendere l'appartamento durante la lunga assenza del figlio registrato dall'abitazione. È possibile farlo?

È possibile, ma la clausola sulla conservazione del diritto di utilizzo dell'alloggio per una persona registrata ridurrà significativamente il costo dell'appartamento.

La proprietà viene mantenuta?

Quando si vende una casa privata, il venditore insiste affinché il suo parente rimanga registrato nella casa. Un tale parente manterrà la proprietà della casa?

La proprietà della casa passerà all'acquirente. La persona registrata può vivere solo nella casa, ma i nuovi proprietari hanno la possibilità di presentare un reclamo e registrare tale persona.

La vendita di immobili con persone registrate non è auspicabile. L'offerta di alloggi nel paese supera significativamente la domanda.

È meglio scegliere un appartamento in cui nessuno sarà registrato. Se necessario, dovresti chiedere supporto ad un avvocato competente.

Video sui problemi di registrazione nelle transazioni immobiliari

Attenzione!

• A causa dei frequenti cambiamenti nella legislazione, le informazioni a volte diventano obsolete più velocemente di quanto possiamo aggiornarle sul sito web.
• Tutti i casi sono molto individuali e dipendono da molti fattori. Le informazioni di base non garantiscono una soluzione ai tuoi problemi specifici.

Non è vietato vendere un appartamento con una persona registrata. Per attuarlo sarà necessario il consenso dell'acquirente alle condizioni di gravame. Se le persone registrate rifiutano di essere dimesse, lo sfratto avviene attraverso una procedura giudiziaria.

Di norma, qualsiasi vendita di un appartamento con gravame implica una riduzione proporzionale del suo prezzo. Tuttavia, molti venditori usano un trucco e non segnalano i cittadini registrati quando vendono. Questo diventa un vero problema per i nuovi proprietari di casa, sollevando molte domande. Molte persone non sanno come tutelare i propri diritti. Tuttavia, esistono modalità e sfumature legali che consentono di risolvere la situazione a favore dell'acquirente.

È possibile vendere un appartamento con una persona registrata. La legge non vieta questo tipo di transazioni. Inoltre, al momento dell'acquisto di un'abitazione con gravame, l'acquirente deve essere consapevole della presenza di persone registrate. Tuttavia, come dimostra la pratica, il venditore non sempre denuncia i cittadini registrati, ma, al contrario, ne rivendica l'assenza. Tali trucchi sono dovuti al fatto che:

• È più difficile vendere una casa con gravami che una legalmente “pulita”.
• I prezzi per tali immobili sono molto più bassi.

Naturalmente i rischi dell'acquisto possono essere ridotti controllando attentamente i documenti dell'appartamento, in particolare un certificato contenente informazioni sulle persone registrate. Tuttavia, quando si acquista una casa in fretta, tale controllo viene solitamente ignorato.

Pertanto, l'acquirente al momento della transazione può:

• conoscere l'ingombro;
• non dispongono di informazioni sulla presenza di persone registrate negli alloggi acquistati.

A seconda di ciò, la validità legale di tale vendita e acquisto sarà diversa.

Tabella 1. Conseguenze giuridiche in caso di acquisto di alloggi gravati

Le azioni del venditore	Conseguenze legali
Il venditore informa l'acquirente sulle persone registrate (le informazioni su di loro sono indicate nel contratto)	Transazione legalmente pulita. In questo caso, le persone registrate possono essere sfrattate volontariamente o attraverso una procedura giudiziaria. Eccezione: i cittadini che hanno un diritto di soggiorno esclusivo (per tutta la vita) non sono soggetti a sfratto. Questo diritto rimane loro anche dopo un cambio di proprietà dell'immobile.
Il venditore non informa l'acquirente sulle persone registrate (nasconde intenzionalmente le informazioni)	Le azioni del venditore sono illegali. I nuovi proprietari di appartamenti possono chiedere lo sfratto delle persone registrate. Ma se, secondo la legge, il loro sfratto è impossibile, l’acquirente defraudato ha il diritto di adire il tribunale per invalidare la transazione
Il venditore non informa l'acquirente sulle persone registrate (allo stesso tempo lui stesso non sapeva o non poteva sapere dei cittadini registrati nell'appartamento)	In questo caso, le azioni del venditore sono in buona fede, ma ciò non costituisce una base per riconoscere la transazione come giuridicamente significativa. L'acquirente può richiedere la risoluzione del contratto in tribunale e la restituzione dei fondi versati per l'appartamento. Un’altra opzione è che i cittadini irragionevolmente registrati possano essere sfrattati con la forza

Base normativa

Le operazioni di vendita di beni immobili vincolati sono regolate contemporaneamente da diversi rami della legislazione:

• Codice civile (Codice civile) della Federazione Russa;
• Codice degli alloggi (LC) della Federazione Russa;
• Costituzione della Federazione Russa.

In particolare, l’articolo 22 del codice civile regola il diritto del proprietario di formalizzare a propria discrezione transazioni con alloggi personali. Allo stesso tempo, non richiede il consenso dei cittadini registrati e che vivono in questo appartamento.

Allo stesso tempo, il Codice degli alloggi e la Costituzione della Federazione Russa proclamano il diritto di ogni cittadino all'uso dell'alloggio.

A questo proposito, l'articolo 292 del Codice Civile della Federazione Russa afferma che il trasferimento della proprietà di un immobile non costituisce una base significativa per la dimissione dei cittadini e la cessazione del loro diritto all'uso dell'alloggio.

Rischi

Ingannare gli acquirenti sulla presenza di persone registrate nell'immobile venduto è un grosso problema. Ciò comporta rischi non solo per il nuovo proprietario, ma anche per il venditore stesso.

Per il venditore

Il venditore corre meno rischi dell’acquirente. Il venditore rischia solo in un caso: vendere un immobile nascondendo le informazioni sui cittadini in esso registrati. In questo caso la transazione potrà essere dichiarata non valida in tribunale e il venditore dovrà sopportarne tutte le conseguenze legali.

Per l'acquirente

Il rischio principale per l'acquirente è l'impossibilità di sfrattare le persone dopo l'acquisto di un appartamento. Spesso, anche se i venditori non nascondono la presenza di cittadini registrati, assicurano all'acquirente che dopo la transazione, le persone indicate effettueranno il check-out volontario dall'immobile. Non dovresti crederci sulla parola in tali situazioni. L’obbligo di cancellazione deve essere:

1. registrato per iscritto e autenticato;
2. indicato nel testo del contratto (potrebbe essere inclusa anche una clausola su un periodo specifico durante il quale i cittadini sono tenuti a effettuare il check-out dall'appartamento).

Se ciò non viene fatto, l’acquirente rischia:

• essere ingannato dal venditore;
• diventare vittima di frodi illegali e truffatori;
• acquistare alloggi con gravami di persone che non sono soggette a liberazione dal tribunale. In questo caso, il nuovo proprietario dovrà sopportare i vicini "indesiderati" o chiedere l'annullamento del contratto di compravendita.

Nota. Se i residenti accettano di essere dimessi, è necessario richiedere un impegno certificato a dimettere i cittadini al momento o dopo il completamento della transazione.

Caratteristiche dell'affare

Non sono rare le situazioni in cui un immobile viene alienato con un vincolo sotto forma di persone registrate. In tali transazioni, ci sono caratteristiche che influiscono sulla loro natura giuridica:

1. Non tutte le persone sono soggette a sfratto. Alcuni di loro hanno un diritto di soggiorno permanente, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno il titolo sull'appartamento alienato.
2. Un'altra categoria di cittadini può essere sfrattata con la forza dal tribunale (anche se non sono presenti al processo).
3. Molti cittadini registrati non vivono nell'alloggio venduto, ma ciò non pone fine al loro diritto a viverci.

Nota. Una persona registrata non può rivendicare la proprietà della proprietà (a meno che non sia il proprietario). La legislazione differenzia questi concetti. Il proprietario può possedere e disporre dell'appartamento, la persona registrata può solo abitarci.

Elenco delle persone registrate nell'appartamento e soggette a sfratto dopo la sua vendita

Anche se l'acquirente viene a conoscenza dei cittadini registrati dopo l'acquisto, può richiedere lo sfratto di una determinata categoria di persone.

Tabella 2. Persone soggette a cancellazione dopo un cambio di proprietà dell'alloggio

Categoria di cittadini	Conseguenze legali
Figli minorenni	, è possibile. Ma in questo caso i bambini sono soggetti a dimissione solo con il permesso delle autorità di tutela. In questo caso, il bambino deve essere registrato contemporaneamente in un altro luogo, poiché la legge vieta la dimissione dei bambini “verso il nulla”. Inoltre, il nuovo alloggio non deve essere peggiore del precedente. Pertanto, dovresti acquistare tali alloggi dopo che i bambini saranno stati dimessi. La situazione si complica nei casi in cui il bambino è anche proprietario dell'appartamento. Tali casi legali richiedono cautela e un'attenta verifica della legalità al momento della conclusione di una transazione.
Adulti registrati dopo la privatizzazione	In questo caso non è necessario il consenso allo sfratto
Cittadini privati ​​della potestà genitoriale	Sono soggetti a sgombero obbligatorio, anche se non ci sono altri alloggi.
Ex coniugi e loro familiari	L'ex coniuge perde il diritto di risiedere nell'appartamento ed è soggetto a sfratto. Tuttavia, il tribunale può concedere un differimento per l'alloggio se il cittadino non ha altri alloggi. Nota: questa regola si applica solo se la casa è stata acquistata prima del matrimonio o è stata donata/ereditata
Residenti conviventi (temporaneamente registrati)	Soggetto a sfratto alla scadenza del periodo di registrazione
Altre persone iscritte con il consenso dell'ex proprietario (comprese quelle che non hanno legami di parentela con lui)	Soggetto a sfratto obbligatorio per mancanza di motivi per vivere nell'appartamento alienato

Nota. La situazione si semplifica se queste persone, pur essendo registrate nell'appartamento, non vi abitano. In questi casi, lo sfratto è possibile senza la loro partecipazione, attraverso il tribunale. Per fare ciò, è necessario fornire documenti probatori (ricevute, certificati, dichiarazioni di testimoni) quando si presenta un reclamo.

Chi non può essere sfrattato dall'appartamento

In alcuni casi è impossibile sfrattare gli inquilini anche attraverso i tribunali.

Tabella 3. Persone non soggette a sfratto

Categoria di cittadini	Conseguenze legali
Padrone di casa	Non soggetto a sfratto. La cancellazione è possibile solo con il consenso del proprietario
Una persona che ha ricevuto il diritto di utilizzare un appartamento in base alla volontà di un parente defunto (non il proprietario)	Ha diritto alla residenza permanente in un appartamento
Un cittadino che ha rifiutato la privatizzazione a favore di un'altra persona	Il rifiuto della privatizzazione fornisce motivo di residenza permanente. L'assenza di un documento sulla proprietà di un appartamento privatizzato in questo caso non ha importanza
Dipendente	Quando si conclude un contratto di affitto, la persona specificata ha il diritto di soggiorno per tutta la vita
Membro di cooperative di abitazione	Se tale persona ha pagato una quota o parte di essa per un immobile cooperativo, non può essere sfrattata con la forza e cancellata dalla registrazione. Non è però necessario avere un certificato di proprietà
Ex coniugi (se esiste un accordo prematrimoniale)	Gli ex coniugi non sono soggetti a sfratto se la convenzione matrimoniale prevede la condizione della residenza permanente o della residenza per un determinato periodo
Figli minorenni (senza cure genitoriali e senza tutori)	Lo sfratto di tali persone è possibile solo se dispongono di un alloggio simile. Inoltre, l'operazione di acquisto e vendita deve essere approvata dalle autorità di tutela. In altri casi la cancellazione forzata è impossibile

Come effettuare il check-out da un appartamento

Di norma, la cancellazione degli inquilini indesiderati è possibile per due motivi:

• volontariamente;
• con la forza.

È preferibile la prima modalità, ma non sempre è possibile raggiungere un accordo con i cittadini registrati. Nella maggior parte dei casi non intendono lasciare l'appartamento venduto.

In questa situazione (se non rientrano nella categoria delle persone non soggette a sfratto), il nuovo proprietario dovrebbe:

1. Scrivi una dichiarazione alla corte.
2. Allegare documenti attestanti la sua proprietà (contratto di compravendita, estratto da Rosreestr).
3. Fornire informazioni indicanti la residenza ingiustificata e illegale delle persone registrate nell'appartamento.
4. Molto spesso, il tribunale si schiera dalla parte dell'acquirente in buona fede e la procedura di sfratto viene forzata.

Inoltre, al momento della conclusione di una transazione (se l'acquirente è a conoscenza delle persone registrate nell'abitazione), i termini del contratto possono assegnare l'obbligo di sfratto a:

• venditore;
• acquirente.

Il primo caso è il più comune. Tuttavia, l’esistenza di tale obbligo non ne garantisce l’adempimento. In caso di violazione dei termini del contratto, il nuovo proprietario dell'appartamento, per analogia, può rivolgersi al tribunale, dove lo sfratto delle persone verrà effettuato con la forza.