2 appartamenti su un sito. Riqualificazione quando si combinano due appartamenti in uno solo. È possibile legalizzare la combinazione di appartamenti in uno solo se i lavori sono stati eseguiti

Maria Sivova

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Al giorno d'oggi è piuttosto raro ricorrere alla combinazione di appartamenti. Soprattutto perché è un affare piuttosto costoso. Nella maggior parte dei casi, viene utilizzato solo da quelle persone che sono abituate a vivere nel comfort e nello spazio e desiderano aumentare la superficie del loro appartamento esistente, o da persone giuridiche che acquistano edifici residenziali per unirli in un unico ufficio.

Foto da Flickr.com/Tricia Lewis

Il concetto di base di unire due appartamenti in uno solo

Tecnologicamente, esistono due tipi di collegamento di due appartamenti: orizzontale e verticale. Ciò significa che nella versione orizzontale vengono combinati gli spazi abitativi adiacenti e nel caso verticale vengono collegate le abitazioni sui piani adiacenti. Entrambe le opzioni sono complesse sia dal punto di vista tecnico che in termini di progettazione, quindi, quando si pianifica una riqualificazione, molte persone cercano di aggirare la procedura di documentazione dell'appartamento. Cosa significa questo:

• l'ispezione degli alloggi ha il diritto di farti causa e c'è un'alta probabilità che non sarai in grado di vincere questa causa;
• se la tua riqualificazione ha interferito con qualcuno o ha portato a conseguenze negative, allora potrebbe essere aperto un procedimento penale contro di te;
• se non formalizzi la riqualificazione, il comitato per l'edilizia abitativa potrebbe obbligarti a riportare la riqualificazione allo stato precedente, ovvero l'intera riqualificazione dovrà essere rifatta da capo in modo che sia conforme alla documentazione in tuo possesso, vale a dire il piano tecnico.

Quindi prima di collegare i vostri due appartamenti, pensate al fatto che questa procedura dovrà comunque essere eseguita documentata, ma allo stesso tempo pagherete molto di più. Il processo di preparazione dei documenti che autorizzano una fusione può richiedere molto tempo, a volte fino a sei mesi. Ciò è spiegato dal fatto che in caso di circostanze sfavorevoli della riqualificazione, la responsabilità ricadrà sulla società coinvolta nell'elaborazione dei documenti per la fusione, cioè che ha rilasciato il permesso. Naturalmente nessuno vuole assumersi la responsabilità, quindi vengono immediatamente previste tutte le opzioni possibili.

Motivi di rifiuto di unire gli appartamenti

Ci si chiede sempre più spesso perché è stata rifiutata la ricostruzione e la riqualificazione attraverso il consolidamento degli appartamenti. Abbiamo preparato un piccolo elenco di motivi per cui potresti essere ovviamente rifiutato:

• se è prevista la demolizione del muro portante della casa;
• se gli appartamenti sono ubicati in edifici diversi;
• se la ricostruzione renderà difficile o vincolante la vita in casa di altri cittadini;
• se durante il processo di ricostruzione viene interessata la struttura portante della casa;
• se non esiste il consenso all'associazione di tutti i proprietari di età inferiore a 18 anni;
• se durante il processo di ricostruzione i condotti di ventilazione sono ostruiti o completamente isolati;
• se prevedi di ristrutturare completamente il bagno e spostarlo in un altro soggiorno;
• se prevedi di installare nuovi tubi del gas montati direttamente nelle pareti;
• se durante la fusione degli appartamenti le facciate dell'edificio vengono in qualche modo danneggiate, il che comporterà un danno all'aspetto della casa;
• se dopo l'avvenuto accorpamento degli appartamenti verrà interrotto l'accesso ai servizi;
• se prevedi di realizzare una nuova stanza che non avrà finestre né fonti di riscaldamento;
• se l'area dei locali tecnici aumenta riducendo i soggiorni.

Come unire legalmente gli appartamenti

Il permesso per collegare due appartamenti deve essere ottenuto dal dipartimento di architettura. Dopo questa autorità, dovresti visitare l'istituto di design. Lì ti verrà fornita una conclusione, che dovrebbe contenere informazioni sul fatto che le comunicazioni ingegneristiche non saranno influenzate durante il processo di ricostruzione.
Successivamente si potranno iniziare i lavori di costruzione, che in ogni caso dovranno essere registrati presso l'Ufficio Inventario Tecnico. Questa agenzia ti rilascerà un progetto tecnico che indicherà il nuovo confine e le modifiche ai locali.
La seconda fase è più lunga. Il primo passo è concordare il progetto di ricostruzione. Ma si arriverà a questa fase solo se il master plan non viola gli standard prestabiliti di cui abbiamo parlato sopra. Gli architetti verificheranno il progetto.
Successivamente, è necessario ottenere il permesso per mettere in funzione i locali residenziali. Ci vogliono circa 2 settimane per prepararsi.
Solo dopo potrai ricevere un nuovo piano dall'Ufficio di inventario tecnico. Immediatamente mentre vengono preparati i documenti, dovresti visitare la tua società di gestione, così come i tuoi vicini, per ottenere da loro un atto in cui attesti che non sono contrari al fatto che stai unendo due appartamenti. Se non lo fai, potrebbe essere aperto un caso di responsabilità amministrativa contro di te.

Ricordare! Se inizialmente non ricevi un piano di progetto, potresti essere multato in seguito.

Quali documenti sono necessari

Se in conclusione forniamo un elenco di documenti che saranno necessari in tutte le fasi della combinazione degli appartamenti, possiamo evidenziare quanto segue:

• planimetria della casa e documentazione tecnica per entrambi gli appartamenti;
• estratto del registro di casa;
• conti finanziari per entrambi gli appartamenti;
• certificati di proprietà per entrambi gli appartamenti;
• consenso dei proprietari alla fusione;
• consenso dei vicini all'unione (questo documento non è tenuto per legge a essere preparato, ma è stato dimostrato che in futuro può aiutare a risolvere possibili controversie).

Già in base alla documentazione sopra elencata, riceverai:

• progetto dell'associazione e conclusione degli architetti;
• conclusioni delle organizzazioni legate alle comunicazioni (vigili del fuoco, SES, ecc.);
• quelli. passaporto per l'appartamento unito;
• certificato di proprietà dell'appartamento unito.

Pro e contro della combinazione di appartamenti

Come è stato notato studiando il mercato immobiliare, gli appartamenti già uniti con una metratura di grandi dimensioni vengono acquistati molto raramente. Coloro che pianificano questo sono considerati clienti speciali degli agenti immobiliari. Negli anni '90 era molto più comune acquistare due appartamenti per unirli in uno solo. Le persone a quel tempo cercavano di stare al passo con le tendenze moderne della moda e del prestigio.

Nella nostra società, i grandi appartamenti combinati vengono acquistati principalmente in nuovi edifici. Ma allo stesso tempo, coloro che effettuano tali acquisti non pensano al fatto che in futuro dovranno vendere la propria casa. Tali appartamenti vengono acquistati per tutta la vita e venduti molto raramente, poiché la loro domanda è minima. Ma in ogni caso, se desideri unire due piccoli appartamenti a scopo di riqualificazione in uno spazio abitativo più ampio e spazioso, solo le autorità a cui devi rivolgerti possono limitare il tuo desiderio.

Poiché abbiamo già scoperto che dovrai raccogliere un grosso pacchetto di documenti e visitare molte organizzazioni, è possibile che durante il processo di registrazione tutto vada a tuo favore.

Due appartamenti adiacenti in un unico edificio possono essere uniti orizzontalmente o verticalmente. Gli appartamenti adiacenti situati sullo stesso piano sono combinati orizzontalmente e quelli situati uno sopra l'altro sono combinati verticalmente. Poiché la combinazione di appartamenti è, infatti, una riqualificazione, non si può fare a meno di ottenere i permessi, e per questo sarà necessario ordinare un progetto di riqualificazione da un'organizzazione che abbia la certificazione necessaria per questo e sia membro della SRO. Possiamo subito dire che se è ancora possibile accordarsi sull'opzione orizzontale, quella verticale non lo è quasi mai, rari casi riguardano solo l'accostamento di appartamenti posti all'ultimo e penultimo piano.

L'associazione non autorizzata di appartamenti minaccia non solo la responsabilità amministrativa, ma anche penale, inoltre, l'ispettorato immobiliare può richiedere che la disposizione degli appartamenti venga ripristinata nella forma precedente.

Il consolidamento degli appartamenti comporta la reinstallazione delle reti e delle attrezzature dei servizi, comprese le fognature, l'approvvigionamento idrico e l'elettricità, nonché le modifiche alla planimetria, che devono riflettersi nel passaporto tecnico dei locali residenziali. La procedura per ottenere il permesso di unire gli appartamenti può richiedere molto tempo: solo per questo dovrai trascorrere dai 2 ai sei mesi.

Documenti richiesti

Per ottenere il permesso di unire due appartamenti, devi raccogliere un pacchetto di documenti che presenterai alle autorità: autorità locali, servizio sanitario ed epidemiologico, società di gestione, vigili del fuoco, ispezione del gas e dell'edilizia statale.

Dovresti ottenere ed eseguire il consenso scritto dei tuoi vicini alla ricostruzione e al consolidamento degli appartamenti. Questo documento, secondo la legge, non è incluso nell'elenco di quelli obbligatori, ma aiuterà a risolvere molti problemi.

Avrai bisogno:
- passaporti tecnici per entrambi gli appartamenti con planimetrie ITV allegate;
- estratti del registro dell'abitazione;
- copie dei conti finanziari e personali degli appartamenti;
- originali e copie dei certificati di proprietà degli appartamenti;
- consenso di tutti i proprietari di questi appartamenti alla loro associazione.

Questo pacchetto di documenti costituirà la base per elaborare un progetto di riqualificazione e ottenere un parere tecnico sulla sua fattibilità da parte dei progettisti. Per ottenere un permesso, dovrai anche ottenere una conclusione dal SES, ispezione antincendio e gas; documenti di approvazione da parte del governo locale, della società di gestione e dell'ispezione degli alloggi. Una volta completata la fusione, riceverai un atto di accettazione del trasferimento dell'appartamento fuso, un passaporto tecnico della ITV e un nuovo certificato di proprietà dello stesso.

La combinazione di due appartamenti è un processo complesso e laborioso che richiede costi materiali significativi. Esistono varie possibilità per combinare gli appartamenti, sia sullo stesso piano che su piani diversi. E qui non possiamo fare a meno degli specialisti ITV che apportano le opportune modifiche al loro database di archivio. In ogni caso, non potrai nascondere il lavoro svolto. Ci saranno sempre vicini vigili che riferiranno dove dovrebbero.

Avrai bisogno

• - documenti del titolo;
• - certificato tecnico;
• - autorizzazioni.

Istruzioni

Se sei proprietario degli appartamenti da accorpare, allora non ci saranno problemi. Se i proprietari dei locali sono diversi, ottenere da loro il consenso notarile per questa ricostruzione e in futuro garantire la loro presenza personale durante la redazione di vari documenti (o rilasciare procure notarili a ciascun proprietario della casa).

Contattate un'azienda specializzata in questo problema (ce ne sono in ogni città), fatevi consigliare, pagate la cifra adeguata e aspettate solo il risultato. La cosa principale è che ti farà risparmiare tempo e ti salverà da ulteriori problemi inutili.

Se decidi di affrontare tu stesso questo problema, ricorda che il processo di unificazione richiede molto tempo (fino a sei mesi), deve essere eseguito in anticipo e richiederà molte energie e nervi.

Riqualificazione di appartamenti

"Qui avremo una sala da pranzo che si trasformerà dolcemente in un'area ricreativa, e qui realizzeremo un arco così chic e lo decoreremo con il bronzo..." Fermare! Sei sicuro che le tue idee architettoniche saranno apprezzate dallo Stato? Ciò significa riqualificazione indipendente.

A volte vuoi cambiare qualcosa nell'appartamento (quando sei già stanco di “rimescolare” i mobili), ma non c'è voglia di iscriversi in lunghe file o di raccogliere i documenti necessari per legittimare tutte le riqualificazioni. Quindi azioni non autorizzate così frequenti: forse non se ne accorgeranno!

Dai, abbiamo appena allargato l'apertura!
Forse nessuno se ne accorgerà, forse l'appartamento esisterà e la casa resterà così per molto tempo, ma in ogni caso stai mettendo a rischio gli inquilini che ti stanno accanto. È un muro portante, il soffitto crollerà o colpirà comunicazioni importanti durante le riparazioni?

Inoltre, tutte le ulteriori operazioni (scambio, vendita, donazione) con un appartamento cambiato illegalmente saranno complicate... esatto, con la registrazione ufficiale di tutte le "modifiche", e questo richiede tempo e nervi.

E se se ne accorgessero?
Se ti accorgi di aver riqualificato abusivamente il tuo appartamento, incorrerai nelle seguenti sanzioni:

• Una multa da 2.000 a 2.500 rubli più l'obbligo di ripristinare l'aspetto originale dell'appartamento secondo l'ITV o di registrazione delle abitazioni riconvertite;
• Se i termini per ottemperare all'ordinanza non vengono rispettati, verrai nuovamente multato e sarai convocato in tribunale;
• L'opzione più estrema e desolante è che il tuo appartamento possa essere venduto all'asta pubblica e il ricavato verrà utilizzato per saldare i debiti.

Trasformazioni nell'appartamento che non necessitano di approvazione:

• Ridecorando
• Installazione o smontaggio di mobili da incasso (a condizione che l'area della stanza non cambi)
• Sostituzione di apparecchiature tecniche (tubi, radiatori, impianti idraulici) con gli stessi parametri e caratteristiche tecniche

Tipologie di riqualificazioni non concordabili o riqualificazioni VIETATE:

• Smantellamento di strutture portanti e supporti portanti, pareti e travi
• Posizionamento di un bagno (WC, vasca o doccia) direttamente sopra i soggiorni e le cucine (consentito solo negli appartamenti a due livelli). L'ampliamento e lo spostamento dei bagni è possibile solo all'interno di locali ausiliari adiacenti (corridoi, ingressi, disimpegni, magazzini)
• Riqualificazione degli appartamenti, che porta al deterioramento delle condizioni operative e limita l'accesso ai dispositivi di disconnessione e alle comunicazioni
• Riduzione dei canali di ventilazione naturale
• Installazione di pavimenti riscaldati o dispositivi speciali su balconi e logge
• Installazione di pavimenti riscaldati ad acqua su tutti i piani tranne il primo. Così come l'installazione di pavimenti riscaldati da sistemi di approvvigionamento idrico e di riscaldamento comunali
• Installazione di camini a combustibile solido negli appartamenti su tutti i piani tranne quello superiore
• Riqualificazioni che modificano in peggio la robustezza e l'aspetto delle facciate
• Non è consentito progettare riqualificazioni di soggiorni e cucine senza luce naturale diretta; nonché la riqualificazione a seguito della quale si formano stanze di dimensioni minime: superficie 9 m2, larghezza 2,25 m
• Collegamento verticale di due appartamenti a causa della distruzione o distruzione parziale dei soffitti dell'interpiano

Riqualificazioni che devono essere approvate a colpo sicuro:

• Spostamento, rimozione o installazione di nuove partizioni aggiuntive
• Spostamento o modifica delle dimensioni delle aperture di porte o finestre
• Trasferimento delle apparecchiature di comunicazione e idrauliche
• Installazione di una cabina doccia

Dove devo andare per ottenere l'approvazione per la riqualificazione?

All'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa.
Link utile - sito web Ispettorato statale per l'edilizia abitativa di Mosca

Quali documenti sono necessari per la riqualificazione?

Passiamo al Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Articolo 26 comma 2. Per effettuare la ricostruzione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali, il proprietario di questi locali o una persona da lui autorizzata (di seguito in questo capitolo - il richiedente) si sottopone all'organismo di approvazione nel luogo dei locali residenziali da ricostruire e ( o) riprogrammato:

1. Domanda di ricostruzione e (o) riqualificazione nella forma approvata dall'organo esecutivo federale autorizzato dal governo della Federazione Russa; (come modificato dalla legge federale n. 160-FZ del 23 luglio 2008)
2. Documenti di titolo per i locali residenziali in fase di ricostruzione e (o) riprogettazione (originali o copie autenticate).
3. Un progetto per la ricostruzione e (o) riqualificazione di un locale residenziale in fase di ricostruzione e (o) riprogettazione secondo la procedura stabilita.
4. Passaporto tecnico dei locali residenziali ricostruiti e (o) riprogettati.
5. Consenso scritto di tutti i membri della famiglia del locatario (compresi i membri temporaneamente assenti della famiglia del locatario) che occupano gli immobili residenziali in fase di ristrutturazione e (o) ripianificazione sulla base di un contratto di locazione sociale (se il richiedente è l'inquilino del immobile ricostruito autorizzato dal proprietario a presentare i documenti previsti nel presente paragrafo e (o) locali residenziali riprogettati nell'ambito di un contratto di locazione sociale).
6. Conclusione dell'organismo per la protezione dei monumenti architettonici, storici e culturali sull'ammissibilità della ricostruzione e (o) riqualificazione di un locale residenziale, se tale locale residenziale o la casa in cui si trova è un monumento architettonico, storico o culturale .

L'organismo che effettua l'approvazione non ha il diritto di richiedere la presentazione di documenti diversi da quelli stabiliti dalla parte 2 del presente articolo. Al richiedente viene rilasciata ricevuta di ricevimento dei documenti con l'indicazione dell'elenco degli stessi e della data di ricevimento degli stessi da parte dell'organismo che procede all'approvazione.

La decisione di approvare o rifiutare l'approvazione deve essere presa sulla base dell'esito dell'esame della relativa domanda e degli altri documenti presentati ai sensi della parte 2 del presente articolo da parte dell'organismo che procede all'approvazione, entro quarantacinque giorni dalla data di presentazione di tali documenti a questo organismo.

L'organismo che effettua l'approvazione, entro tre giorni lavorativi dalla data della decisione sull'approvazione, rilascia o invia all'indirizzo indicato nella domanda al richiedente un documento attestante l'adozione di tale decisione. La forma e il contenuto del presente documento sono stabiliti dall'organo esecutivo federale autorizzato dal Governo della Federazione Russa.
(come modificato dalla legge federale n. 160-FZ del 23 luglio 2008)

Il documento previsto nella Parte 5 del presente articolo costituisce la base per la ricostruzione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali.

Ma questo non basta. Dopo aver contattato l'Ufficio di Inventario Tecnico, prepareranno un nuovo passaporto tecnico per i locali, che indicherà la riqualificazione con il calcolo di tutti i nuovi parametri, nonché l'approvazione di tutta la “ristrutturazione”.

Quindi, tutte le autorità sono state approvate, i documenti sono stati ricevuti e con la coscienza pulita puoi risvegliare l'architetto che ha dormito per così tanto tempo.
Preoccupato? Confuso? Quindi, pensaci due volte prima di ristrutturare il tuo appartamento o qualsiasi altra stanza, e ancora di più, decidi chiaramente tu stesso su quali basi farlo, valutando tutte le conseguenze e la tua responsabilità per esse.