A cosa prestare attenzione quando si acquista una casa in legno. Cosa cercare quando si acquista una casa con terreno. Documenti che devono essere forniti dall'acquirente

Di fronte alla scelta di acquistare la propria casa, iniziamo a pensare: qual è la cosa migliore da fare? Ci poniamo la domanda: dovremmo comprare una nuova casa o costruirla da soli? Posti questa domanda e contati i fondi disponibili, spesso arriviamo alla seguente risposta: “Non ci sono né i soldi né il tempo per costruire o comprare una nuova casa!”

Quindi rimane l'ultima opzione: acquistare una vecchia casa. In questo articolo voglio soffermarmi su una considerazione dettagliata della questione della scelta dell'alloggio di un vecchio edificio. Quando acquisti una vecchia casa in legno - struttura o tronco, devi sapere cosa cercare durante l'ispezione, cosa devi vedere e come vederlo, ecco di cosa parleremo.

Perché una vecchia casa viene ispezionata?

Perché effettuare tale ispezione? La risposta sembra ovvia, ovviamente, se guardiamo a cosa stiamo comprando e non prendiamo la casa come un “maiale in un pugno”. Così è, ma allo stesso tempo, quando esamini la casa, vedrai non solo i difetti, poiché è quasi impossibile acquistare una casa di legno, ad esempio, costruita negli anni '60 e '70 senza difetti, ma lo farai potrai anche valutare l'entità delle prossime riparazioni se decidi di acquistare questa casa. In questo caso potrai pianificare in anticipo la priorità delle riparazioni e distribuire i fondi rimanenti per acquistare i materiali da costruzione necessari per le riparazioni.

Ma qui c'è un altro punto importante: la contrattazione. Dopotutto, l'acquisto di una casa è la stessa transazione di mercato dell'acquisto, ad esempio, di un pomodoro sul mercato. Se il pomodoro sembra appassito, ovviamente contratterai con il venditore e lui ridurrà sicuramente il prezzo. Allo stesso modo con una casa, segnalando i difetti individuati, è possibile negoziare con il proprietario un certo sconto. Dopotutto, di norma, il proprietario dichiarerà un prezzo gonfiato durante la vendita iniziale della casa.

Qual è il periodo migliore dell'anno per effettuare un sopralluogo della casa?

Il periodo dell'anno più favorevole per ispezionare una casa va da maggio a ottobre. Durante questo periodo non c'è manto nevoso, che impedisca l'ispezione visiva della casa, nascondendo possibili carenze negli elementi strutturali della casa e dell'area adiacente ad essa.

Prepararsi a ispezionare una vecchia casa prima dell'acquisto

Quindi, prima di andare a scegliere una casa e ispezionarne le condizioni, devi armarti di quanto segue:

1. Conoscenza teorica dell'ispezione domestica, a cosa prestare attenzione e cosa no. Come vedere i difetti negli elementi strutturali di una casa che sono nascosti agli occhi di un non professionista.
2. Perseveranza e pazienza. I proprietari non possono sempre rivelarvi tutti i dettagli delle condizioni tecniche degli elementi strutturali della casa, perché spesso, prima di vendere la casa, i proprietari cercano di fare la cosiddetta "marata" della casa - vedete riparazioni estetiche , rinfrescata o nuova finitura della facciata, ecc. Ma è qui che devi mostrare tenacia e pazienza e trattare l'ispezione della casa con la massima attenzione.

Cosa è consigliabile portare con sé per un sopralluogo della casa?

Poiché l'ispezione di una casa è una valutazione visiva della stessa, non è necessario portare con sé un set di strumenti di falegnameria, ma consiglio comunque di portare con sé alcune cose:

Foto 1

Per effettuare un'ispezione visiva della soffitta e dello spazio sotterraneo della tua casa, puoi portare con te una torcia o, come ultima risorsa, un accendino con una mini-torcia incorporata. Non tutte le vecchie case hanno luce nel sottosuolo, e ancor di più in soffitta, ma il sottosuolo e la soffitta possono fornire oltre il 50% di informazioni utili sulle condizioni tecniche dei principali elementi strutturali della casa: tetto e tetto, il soffitto, le fondamenta, le pareti (tronchi incastonati). I proprietari potrebbero non avere una torcia (potrebbero semplicemente non offrirla, casi del genere si sono verificati nella mia esperienza), ma cosa vedrai al crepuscolo?

Puoi anche portare con te un cacciavite o un punteruolo (in casi estremi, un chiodo L=150 mm), questi articoli sono necessari per verificare la resistenza del legno: travi del pavimento, travetti del pavimento, assi del pavimento. Come verificare la resistenza della struttura in legno utilizzando questi oggetti sarà descritto direttamente nella storia sulla scelta di una casa e sulla sua ispezione.
Più avanti nell'articolo ci concentreremo su cosa esattamente devi cercare quando scegli una casa.

Cosa cercare quando si ispeziona una casa?

Riso. 1

A – tetto e materiale di copertura

B – parte esterna del camino

B – rivestimento dei timpani e della facciata

G – parte superiore della fondazione (seminterrato) o cumulo

D – zona cieca

E – portico e marciapiede (cemento, piastrelle, assi, ecc.)

F – finestre

Z – porte

La figura mostra i principali elementi strutturali della casa, ai quali è necessario prestare particolare attenzione, ma l'ispezione della casa inizia ancor prima di avvicinarsi ad essa; presta attenzione al manto stradale della strada su cui si trova la casa che hai scelto .

Ispezione dei vialetti di accesso alla casa

Foto 2

Una strada asfaltata, come l'asfalto, rende più attraente l'acquisto di una casa nella zona. Poiché durante il disgelo autunnale-primaverile le strade sterrate si trasformano solitamente in “poltiglia”, il che crea un certo disagio e disagio nell'avvicinarsi alla casa in questo periodo stagionale.

Passiamo ora all'ispezione della casa.

Ispezione del tetto

Senza avvicinarvi alla casa rivolgete la vostra attenzione al tetto, o meglio al colmo del tetto. La rettilineità del colmo del tetto rispetto alla linea immaginaria dell'orizzonte indica la corretta progettazione del sistema di travi e che i movimenti stagionali della casa non hanno un impatto negativo sul tetto, così come la qualità delle fondamenta e dei tronchi incorporati del tetto. casa. Diamo un'occhiata alle cause del cedimento del tetto e ad alcuni modi per risolverli. Nella foto 3 si vede una casa il cui tetto presenta una deflessione nel punto contrassegnato (B) rispetto alla linea dell'orizzonte (A).

Fig.2

Molto spesso, nelle case in legno di vecchia costruzione, il sistema di travi ha una base nel punto superiore: una trave di colmo (A), realizzata con tronchi con un diametro compreso tra 100 e 125 mm. Quindi uno dei motivi di tale deflessione del tetto è la trave del colmo. Nel corso del tempo, la trave del colmo (A) si abbassa nel punto medio tra le travi del timpano (B), come si può vedere nella Figura 2.

Motivi della deflessione delle travi di colmo:

1. Inizialmente, per la costruzione della trave di colmo è stato scelto un tronco scarsamente essiccato, che non aveva ancora raggiunto la resistenza e aveva una maggiore capacità di deformarsi. Posando un tale tronco tra le travi del timpano senza supporti aggiuntivi, i costruttori hanno commesso un errore già all'inizio della costruzione del tetto e la deflessione della trave del colmo era inevitabile nel tempo. Poiché il tronco che non ha raggiunto la resistenza nominale acquisita durante l'essiccazione, si piegherà sotto il proprio peso se la campata del pavimento è superiore a tre metri, e in questo caso il carico aggiuntivo del tetto viene posto sul tronco .

In caso di deflessione della trave di colmo non sarà necessario spendere soldi aggiuntivi per riparare il tetto; è necessario livellare la trave di colmo utilizzando un martinetto (B), sollevandola con attenzione nel punto di massima deflessione fino alla linea più piana e posizionare un ulteriore supporto (D) sotto la trave di colmo. Ma è possibile determinare con precisione che la deflessione della trave del colmo è la causa del difetto del tetto descritto, come mostrato nella foto 3, solo dal sottotetto. Cosa succede se il sistema di travi non ha una trave di colmo, ma il tetto si piega comunque in corrispondenza del colmo?

2. Il motivo potrebbe essere il seguente: la casa è installata su una fondazione colonnare e i pilastri portanti della fondazione hanno subito un restringimento irregolare, la maggior parte dei pilastri portanti della fondazione sono affondati più in profondità nella parte della casa sopra la quale si trova il tetto si è verificata una deflessione. Questo motivo per la deflessione del tetto è più grave della deflessione della trave del colmo e sarà necessario livellare non solo il tetto, ma anche la casa stessa (Fig. 3).

Foto 4

Questo difetto è particolarmente comune nelle case in legno con cinque pareti (foto 4), le pareti della casa nei punti di taglio (A), su fondazioni colonnari danno un grande restringimento rispetto alla parte anteriore e posteriore della casa o in quella parte della casa dove i muri portanti della casa vengono tagliati con un quinto muro.

Fig.3

A – nuovo registro incorporato installato

B – luogo in cui sono stati tagliati i muri

B – linea di deflessione dei vecchi tronchi incastrati prima della riparazione

G – pilastro di fondazione cedevole

D – distanziatori in legno

In questo caso, dovrai rialzare la casa, eliminando la deflessione delle pareti (B), installandola su nuovi tronchi incastonati (A). L'altezza dei montanti di sostegno (D) può essere regolata mediante distanziali in legno (D). Questa misura eviterà il cedimento dei muri della casa nei punti in cui i muri sono stati tagliati (B).

Questi sono i motivi principali (1 e 2) della deflessione del colmo del tetto, che ci indica la qualità della base delle pareti (tronchi ipotecari) e le condizioni della fondazione, nonché la qualità della struttura del tetto (travi di colmo). Ma il tetto ha una deflessione non solo in corrispondenza del colmo; a volte si può notare che il colmo del tetto è a livello rispetto alla linea dell'orizzonte, ma il tetto si abbassa su una o entrambe le pendenze del tetto. Ciò indica una deflessione delle gambe della trave, puoi stabilire con maggiore precisione la vera causa della deflessione del tetto solo se sali in soffitta della casa.

Prendiamoci una pausa dal guardarci intorno per un po' all'esterno della casa e saliamo in soffitta. Cos'altro puoi vedere in soffitta oltre alla struttura a capriate del tetto?

Ispezione della soffitta

Quando si ispeziona l'attico di una casa è necessario ispezionare:

• sistema di travi del tetto, guaina, barriera idro-vapore del tetto, stato del tetto dall'interno del sottotetto
• isolamento del soffitto dal lato della soffitta, travi del soffitto e, se possibile, ispezionare le assi del soffitto
• ispezionare il rivestimento del timpano dal lato della soffitta

Foto 5

Quando sali in soffitta, prima di tutto ispeziona attentamente le gambe della trave. Prestare attenzione alla rettilineità delle travi, se le travi si piegano, significa che in precedenza è stato commesso un errore durante l'installazione del tetto e il calcolo delle gambe della trave. La rigidità della trave non è sufficiente a sopportare il peso del tetto e la pressione della neve, che si accumula durante l'inverno e in primavera esercita la maggiore pressione sul tetto.

Foto 6

Il fatto che le travi si pieghino ancora di più sotto la pressione della neve può essere visto chiaramente se si osservano i chiodi che fissano il materiale del tetto. Come potete vedere nella foto, i chiodi hanno una piega, ma ora non tengono più saldamente le lastre di ardesia, ma hanno libero movimento; se li muovete con un po' di forza, sentirete che il chiodo si muove su e giù .

Ma questo difetto nella struttura della capriata del tetto può essere corretto e non è necessario assumere specialisti e spendere soldi per pagare il loro lavoro.

Come correggere le gambe cadenti della trave:
Per correggere in modo indipendente questo difetto e aumentare la capacità di carico delle gambe della trave, è possibile procedere come segue:

Foto 7

Nel punto in cui la gamba della trave si piega, è necessario installare un supporto aggiuntivo e fissarlo alla gamba della trave. Ma non è sempre possibile installare supporti aggiuntivi; se vedi che questa opzione non è adatta e non puoi installare supporti sotto le travi della casa che hai scelto, puoi seguire un altro modo per risolvere questo problema. È possibile installare non un supporto, ma un distanziale (foto 8).

Foto 8

Naturalmente, ciò renderà successivamente difficile il passaggio attraverso la soffitta, ma garantirà la resistenza al 100% delle gambe della trave. Come realizzare un distanziatore:

Fig.4

Tre passaggi:

1. Usando un martinetto, spingi lentamente verso l'esterno la gamba della trave nel punto di deflessione (ti serviranno due martinetti, poiché entrambe le gambe della trave devono essere livellate)
2. Tagli? spessore della gamba del travetto per l'installazione del distanziatore, può essere effettuato in anticipo su tutti i travetti
3. Installare il distanziatore tra le travi nelle scanalature prefabbricate e fissare le travi e il distanziatore utilizzando chiodi o viti a testa cilindrica.

Foto 9

Ispeziona anche l'integrità delle travi in ​​modo che non vi siano rotture o crepe profonde. Prestare attenzione al rivestimento e all'impermeabilizzazione del tetto. Se il materiale del tetto è di scarsa qualità e il substrato impermeabilizzante è scadente, sui pannelli di rivestimento rimangono delle macchie dovute all'acqua che passa attraverso il materiale del tetto che perde. Il manto impermeabilizzante dovrà coprire tutta la superficie del tetto. L'impermeabilizzazione eseguita non correttamente è evidenziata nella foto 9 (A).

Il materiale impermeabilizzante non deve presentare rotture (foto 9 B), poiché se il materiale del tetto perde, con un'impermeabilizzazione di alta qualità, l'acqua non entrerà nel sottotetto, ma scorrerà lungo l'impermeabilizzazione.

Foto 10

Controlla come è isolato il soffitto sul lato della soffitta. Indipendentemente dal materiale di cui è fatto l'isolamento termico, ad esempio, come vediamo nella foto 10, l'isolamento termico è fatto di segatura, oppure l'isolamento termico è realizzato con lana minerale, deve esserci uno strato di barriera al vapore sotto il isolamento. Controlla se nella casa da ispezionare è presente la barriera al vapore; per fare ciò, smonta con attenzione l'isolante e vedrai se c'è o meno la barriera al vapore. Di solito nelle vecchie case in cui il soffitto non è stato riparato per diversi decenni, la barriera al vapore è realizzata in cartone catramato, cartone catramato o glassine.

Se fuori fa freddo e in casa il riscaldamento è acceso, metti la mano sotto lo strato isolante del soffitto, tieni la mano sotto l'isolante per 2-3 minuti, la tua mano dovrebbe sentire solo il calore emanato dal pannello del soffitto. Ma se la barriera al vapore del soffitto è realizzata con materiale di bassa qualità, sentirai una leggera presenza di condensa sulla mano. Se il riscaldamento non è ancora acceso, è sufficiente smontare l'isolamento e verificarne le condizioni nel punto di contatto con il pannello del soffitto.

Foto 11

Nei soffitti con elevata conduttività termica, sull'isolamento in lana minerale nei punti di contatto con il pannello del soffitto dal lato della soffitta, si forma una legnosità, qualcosa come una sottile crosta, che si avverte quando si tocca l'isolante con la mano; se l'isolante è non lana minerale, ma segatura, quindi col tempo la segatura nel punto di contatto con il pannello del soffitto diventa scura.

Ispezionare anche le travi e le travi del soffitto per la presenza di insetti, formazioni putrefattive o funghi del legno. Se è presente un insetto, puoi facilmente determinarlo dalla presenza di tarli sulla superficie del legno. A volte nelle case costruite più di quaranta anni fa, quando viene praticato un taglio superficiale nella trave o nella trave del soffitto, la polvere inizia a cadere sotto forma di polvere marrone chiaro, il che significa la presenza a lungo termine dell'insetto in questa casa. Tali travi e travi del soffitto richiedono la sostituzione, poiché l'insetto ha praticamente distrutto l'integrità del legno di oltre il 40% e questo è il limite critico per i danni al legno da parte di insetti dannosi.

Dopo aver ispezionato il tetto, il soffitto e l'isolamento del soffitto dal lato della soffitta, torniamo all'ispezione del tetto dall'esterno della casa, ora dobbiamo verificare le condizioni del tetto.

Ispezione del tetto

Di norma, i tetti delle vecchie case sono ricoperti di ardesia o ferro per tetti. Se il tetto è coperto di ardesia, è necessario verificare l'integrità delle lastre di ardesia, per fare ciò chiedere ai proprietari una scala e salire sul tetto. Iniziamo una valutazione visiva delle condizioni del tetto.

Foto 12

Ispezioni il fissaggio dell'ardesia, nella foto 12 a sinistra puoi vedere che, in linea di principio, il fissaggio dell'ardesia viene eseguito nel rispetto delle regole, i chiodi premono saldamente la piastra idrorepellente sull'ardesia e anche i chiodi vengono conficcati attraverso l'onda superiore. La posa dell'ardesia viene effettuata a regola d'arte con sovrapposizione in un'onda e sormonto di almeno 10-15 cm in posa verticale. Ma qualcosa non va ancora.

Guarda attentamente: per fissare l'ardesia non sono stati utilizzati chiodi appositamente progettati, ma normali chiodi e piastre tagliati in ferro zincato. Ma in questo caso, sotto la piastra viene posizionato un pezzo di gomma in base alla dimensione della piastra di supporto. Dopo l'ispezione, è chiaro che non ci sono elastici, il che significa che c'è un'alta probabilità che l'acqua fuoriesca lungo i chiodi, poiché non esiste una tenuta ermetica tra la piastra zincata e l'ardesia.

Fate attenzione al colmo del tetto, deve essere ricoperto con materiale impermeabile; nella foto 15 a destra potete vedere che il colmo è ricoperto da lamiera. Nel corso del tempo, sotto l'influenza del vento e della deflessione stagionale del tetto sotto la neve, il fissaggio del ferro del colmo si è indebolito e ora la pioggia e la neve cadranno attraverso questi fori nel sottotetto.

Foto 13

Assicurati di ispezionare l'integrità dell'ardesia, in particolare le onde più basse, poiché la pioggia e l'acqua di scioglimento della neve scorrono lungo le onde più basse. Se ci sono crepe o buchi dai chiodi nelle onde inferiori, un tale tetto perderà, il che significa che richiede una riparazione immediata.

Ma cosa succede se dopo aver acquistato una casa non ci sono abbastanza soldi per riparare il tetto, rifiuta l'acquisto? No, non affrettarti a trarre conclusioni affrettate e rinunciare a questa casa a causa di un tetto difettoso.

Come riparare l'ardesia danneggiata:

L'ardesia può essere riparata e impedire temporaneamente la fuoriuscita di acqua attraverso le fessure delle lastre di ardesia. Per le riparazioni avrai bisogno di quanto segue:

• benda o garza
• cemento e amianto
• spazzola metallica

Usa una spazzola di metallo per rimuovere l'oscurità e il muschio dalla superficie dell'ardesia vicino alla fessura e inumidiscila con acqua. Preparare una miscela di cemento-amianto, approssimativamente nelle seguenti proporzioni: 0,5 parti di cemento e 1 parte di amianto, mescolare accuratamente i componenti e aggiungere acqua. L'impasto deve avere una consistenza liquida, dopo che l'impasto è pronto, tagliare la benda con una lunghezza maggiore della fessura di circa 5-8 cm (tre strati) e immergere la benda nella miscela cemento-amianto preparata, tenere la benda nella miscela per circa 1 minuto in modo che le fibre della benda siano adeguatamente imbevute di soluzione.

Successivamente, inumidire l'area attorno alla fessura con la soluzione e strizzare leggermente la benda dalla soluzione in eccesso, applicare saldamente la benda sulla fessura del foglio di ardesia, dopo due o tre ore, dopo che la benda si è parzialmente asciugata, applicare uno strato di vernice o vernice grigia su di esso. Ora l'ardesia non colerà in questo punto, ma tali riparazioni dell'ardesia saranno efficaci per non più di due anni, dopodiché dovrai comunque iniziare a riparare il tetto.

Come si può vedere nella foto 13 (a sinistra), sulla superficie dell'ardesia è comparso del muschio, senza nemmeno controllare la resistenza dell'ardesia, ma semplicemente osservandola visivamente, si capisce che tale ardesia, con così abbondante muschio, ha praticamente ha perso le sue caratteristiche qualitative, è diventato fragile e necessita di essere sostituito.

Foto 14

Se il tetto è coperto di ferro, e negli anni '60 e '70 se il tetto era coperto di ferro, allora fondamentalmente era semplice ferro, non zincato, e certamente non acciaio inossidabile. Ispeziona un tetto di questo tipo, in particolare i punti in cui le lastre sono collegate tra loro, per vedere se ci sono tracce profonde di corrosione, presta attenzione a come è stata conservata la vernice. Nella foto 14 potete vedere un esempio di come la vernice sulla superficie del ferro da copertura sia parzialmente mancante e il ferro sia corroso dalla ruggine. Tale tetto dovrà essere completamente privato della vecchia vernice e della ruggine e ridipinto.

Cos'altro deve essere ispezionato sul tetto? Naturalmente, questa è la condizione della canna fumaria e la presenza di sistemi di drenaggio.

Ispezione della parte esterna del camino

Foto 15

Durante l'ispezione del tetto prestare attenzione allo stato dei tubi esterni della canna fumaria - stufa. Se il tubo è in mattoni la muratura deve essere integra, non presentare crepe e il mattone stesso deve essere privo di scheggiature e delaminazioni visibili. Naturalmente, l'ideale è salire sul tetto della casa per valutare il più da vicino possibile lo stato della canna fumaria, ma questo solo se si desidera effettuare tale ispezione personalmente e se il proprietario della canna fumaria la casa non si oppone a tale ispezione.

Le canne fumarie dovranno essere dotate di ombrello protettivo, come mostrato nella foto 15 (a destra). Ciò è necessario per garantire che le precipitazioni non penetrino all'interno del camino.

Quando si ispeziona la soffitta, prestare attenzione anche alle condizioni del camino. Un camino in mattoni non dovrebbe presentare crepe, la muratura deve essere di alta qualità. Prestare attenzione alla distanza dei pavimenti in legno dalla parte visibile del camino, poiché la violazione dell'installazione ignifuga del camino può portare a conseguenze tragiche in una casa di legno, soprattutto vecchia.

Perché ispezionare il camino:

Dopo aver acquistato una vecchia casa in legno, assicurarsi di effettuare un'ispezione approfondita del camino, in particolare del suo passaggio attraverso i pavimenti in legno; se sono presenti crepe o il camino si trova vicino agli elementi in legno del soffitto e del tetto e non c'è isolamento termico , assicurati di eseguire lavori per eliminare queste carenze, altrimenti c'è un'alta probabilità di incendio.
Per esperienza personale posso dire che nella maggior parte dei casi le vecchie case bruciano a causa di camini difettosi. Una vecchia casa di tronchi brucia in soli 25-30 minuti circa, mentre una vecchia casa di legno brucia in 10-15 minuti. Quindi non dovresti correre rischi e assicurati di ricontrollare che il camino sia in buone condizioni.

Cos'altro puoi vedere sul camino?

Foto 16

Se è presente un ombrello protettivo su un tubo di mattoni, prestare attenzione alla presenza di macchie all'esterno della base dell'ombrello: queste sono tracce di uno dei "nemici" dei camini, tracce di condensa. La condensa ha un effetto dannoso sulla funzionalità qualitativa del camino e contribuisce anche alla distruzione dei tubi del camino in mattoni e dei condotti del camino in mattoni.

Se togli l'ombrello puoi vedere quanto segue; nella foto 16 (a destra) puoi vedere chiaramente le conseguenze a cui porta la condensa; se non si prendono misure per eliminarla, il mattone semplicemente crolla. Questo è ciò che possono indicare le macchie viste sulla base dell'ombrello, anche se a prima vista sembra che non ci sia nulla di particolare, ma come potete vedere non è così. Se hai comprato una casa e ci sono tali difetti sul tubo, assicurati di prendere misure per eliminarli.

Sistema di drenaggio

Quando si ispeziona il tetto, prestare attenzione alla presenza di grondaie sul tetto e a come è realizzato il sistema di drenaggio.

Foto 17

Anche se in molte case di vecchia costruzione si vede solo la presenza di grondaie, ma questo non è male. Poiché il tetto funge da serbatoio d'acqua, si scopre che se non c'è un'area cieca vicino alla casa, quando, ad esempio, piove, l'acqua si accumula quasi vicino alle fondamenta. Inoltre l'aggiunta dell'acqua piovana che scorre dal tetto. Una tale quantità d'acqua vicino alla fondazione non passa senza lasciare traccia: l'acqua è un ambiente aggressivo dal quale la fondazione deve essere protetta. Quindi cosa succede? La presenza di almeno un semplice scarico, attraverso il quale l'acqua scorre all'esterno della zona vicina alla fondazione, serve come una sorta di impermeabilizzazione aggiuntiva per la fondazione e aiuta ad evitare un aumento dell'umidità nel sottopavimento della casa.

Nella foto 17 (a destra) si vede uno scarico rotto (nel cerchio giallo), ardesia rotta. Ma lo scarico aiuta non solo a proteggere le fondamenta, ma anche i muri della casa. E se alla mancanza di drenaggio si aggiunge l'ardesia rotta, allora in questo caso l'acqua che si accumula sul tetto finisce direttamente sulle pareti della casa, provocando formazioni putrefattive di vario genere sulle pareti in legno o sul rivestimento della casa. Quindi la presenza di uno scarico, anche il più semplice, come si vede nella foto 17 (a sinistra), risolverà in gran parte il problema dell'acqua che entra dal tetto sui muri e sotto le fondamenta della casa.

1. Specificare la data di costruzione e il periodo di proprietà della casa;
2. Informarsi sui piani di sviluppo del territorio;
3. Verificare il materiale delle pareti e del tetto, la presenza di un seminterrato, ecc.;
4. Verificare personalmente la disponibilità di: acqua, gas, elettricità, fognature e Internet;
5. Chiedere di vedere le ricevute degli affitti per il periodo estivo ed invernale. In questo modo eviterai sorprese al momento del pagamento dell'alloggio e dei servizi comunali e allo stesso tempo controllerai se il venditore ha debiti verso i servizi pubblici;
6. Mettere il riscaldamento in modalità invernale e controllare la temperatura dei radiatori;
7. Assicurarsi che gli edifici presenti nella zona siano legali (stabilimenti balneari, garage, ecc.);
8. Assicurarsi che non ci siano debiti sulle tasse sulla proprietà;
9. Chatta con i tuoi futuri vicini: vivrai con loro;
10. Parlare del prezzo solo con il proprietario, ovvero con chi prende la decisione di vendere;
11. Evita i venditori che si affrettano a prendere una decisione.

È importante capire che il costo di una casa è determinato solo dal tenore di vita circostante e non dal numero di metri quadrati. In altre parole: più ricchi saranno i vostri futuri vicini, più costosa sarà la vostra casa.

Quali documenti deve avere un venditore quando acquista una casa?

1. Passaporto catastale per una casa e un terreno;
2. Consenso autenticato del coniuge alla vendita;
3. Se nella casa sono registrati figli minorenni, pensionati o disabili, assicurarsi che ci sia il permesso alla vendita da parte delle autorità di tutela;
4. Un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato, comprovante che stai acquistando una casa dal proprietario. Inoltre nel documento sono riportati gli arresti ed eventuali altri gravami sulla casa e sul terreno.

Rosreestr invia estratti dal Registro dello Stato unificato entro 3 giorni (ci sono ritardi). Se desideri ricevere informazioni più velocemente, ti consiglio di ordinare gli estratti conto direttamente tramite: in questo modo riceverai il documento entro un'ora. Il costo è lo stesso: 250 rubli, i dati ufficiali provengono dal registro statale unificato di Rosreestr e sono confermati dalla firma digitale elettronica (EDS) dell'ufficiale del registro.

Un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato, che ho ordinato di recente

Procedura per l'acquisto di una casa con terreno

1. Prima della transazione è meglio affidare la verifica dei documenti relativi alla casa e al terreno ad un avvocato;
2. Dopo il controllo, lasciare un acconto al venditore e concordare la data e il luogo della transazione nell'MFC “I miei documenti”;
3. Nell'edificio MFC, prendi un tagliando elettronico e, mentre aspetti il ​​tuo turno, leggi attentamente il contratto di compravendita, paga la tassa statale per il trasferimento dei diritti e fai copia delle ricevute di pagamento;
4. Quando tocca a te, vai al banco di registrazione per firmare i contratti ed elaborare l'acquisto e la vendita. Puoi effettuare tu stesso una semplice transazione (senza ipoteca o azioni): l'ufficiale del registro ti consiglierà sempre;
5. Dopo aver firmato i contratti, alla presenza dell'ufficiale del registro, l'acquirente paga il venditore, oppure le parti si recano in banca per il pagamento senza contanti;
6. Al termine, l'ufficiale del registro rilascerà ricevuta dei documenti originali indicando la data di emissione dell'atto registrato di trasferimento della proprietà al nuovo proprietario (normalmente 14 giorni).

Si prega di notare che vendendo una casa, l'acquirente acquisisce il diritto di utilizzare il terreno corrispondente alle stesse condizioni del venditore dell'immobile. Ciò significa che se la proprietà della casa è stata registrata a Rosreestr, il nuovo proprietario diventa automaticamente inquilino ai sensi del contratto di locazione alle stesse condizioni del vecchio inquilino: questa si chiama successione universale.

In altre parole, puoi vendere la casa senza registrare la cessione del contratto di locazione sul terreno.

Come redigere correttamente un contratto di compravendita di casa

L'acquisto e la vendita di una casa possono essere completati solo nell'ambito di un accordo con la successiva registrazione in RosReestr: ciò riduce al minimo il rischio di essere ingannati da una delle parti. Quando stipuli un contratto, presta attenzione a quanto segue:

1. Il contratto di compravendita è redatto in 4 copie (1 al venditore, 1 all'acquirente, 1 rimane nel MFC, 1 in RosReestr;
2. Firmare il contratto su ogni pagina;
3. Registrare nel documento l'importo della transazione in lettere e cifre;
4. Descrivi in ​​dettaglio: quando verrà trasferito il denaro, in quale valuta e cosa accadrà se il denaro non viene ricevuto in tempo;
5. Aggiungi una descrizione delle responsabilità sia del venditore che dell'acquirente;
6. Stilare un accordo dettagliato: quando la casa verrà abbandonata e quale proprietà verrà trasferita insieme alla casa al nuovo proprietario.

La preparazione e il pagamento dei contratti di compravendita sono a carico del venditore. Come ultima risorsa, accetta di pagare 50/50.

Quale importo deve essere indicato nel contratto di compravendita della casa?

Nel 2016 sono state modificate le norme fiscali per la vendita di immobili: il periodo di detenzione per la vendita senza pagare l'imposta sul reddito del 13% è stato aumentato da 3 a 5 anni. Pertanto, un proprietario che possiede una casa da meno di 5 anni molto probabilmente si offrirà di indicare nel contratto un importo fino a 1 milione di rubli. Hai il diritto di rifiutare, soprattutto perché dal 2016 l'imposta viene calcolata sul 70% del valore catastale dell'immobile, se nel contratto di compravendita è specificato un importo inferiore.

Se l'importo è pieno e la casa è di proprietà da meno di 5 anni, dovrai risarcire al venditore il 13% dell'importo superiore a 1 milione di rubli specificato nel contratto, il che non è economicamente fattibile, poiché stai dando i soldi adesso, e li restituiranno entro qualche anno a rate e solo se non hai restituito l'imposta sul reddito prima. Se l'importo del contratto è superiore al 70% del valore catastale della casa, da esso verrà calcolato il 13% dell'imposta.

Maggiore è l'importo previsto dal contratto, maggiore sarà la detrazione fiscale che ti verrà restituita e, in caso di causa maggiore o risoluzione della transazione, ti verrà restituito solo l'importo specificato nel contratto.

Quali sono i costi per acquistare casa da soli?

1. Avvocato per la verifica iniziale dei documenti (1-2 mila rubli);
2. Valutazione dei costi indipendente (3-10 mila);
3. Pagamento delle tasse statali (fino a 2mila).

Totale: circa 10mila, contro almeno 50mila rubli acquistando tramite un'agenzia immobiliare.

Quali sono i rischi se si acquista casa da soli?

Naturalmente, vuoi comprare una casa a un prezzo più basso e, se succede qualcosa, venderla a un prezzo più alto, o almeno restare con la tua. Ma quando hai fretta e cerchi di risparmiare su tutto, c'è il rischio di acquistare immobili sulle emozioni. Tali gare spesso comportano spese aggiuntive per il collegamento delle comunicazioni e riparazioni importanti:

• Diciamo che hai scelto l'opzione più economica e hai risparmiato sull'acquisto, e poi scopri che le fondamenta erano rotte ed è pericoloso vivere in casa;
• Oppure il venditore ti ha promesso di collegare la tua casa al gas nell'ambito del programma federale, ma si scopre che la posa del gasdotto e l'installazione dello ShRP saranno effettuate con i soldi dei proprietari.

Non è necessario sforzarsi di acquistare la casa più economica. Il settore immobiliare non è un supermercato: promozioni e sconti semplicemente non esistono qui.

conclusioni

Quindi, per un acquisto redditizio e sicuro di una casa con terreno, è necessario:

1. Studiare l'ordine dei prezzi;
2. Trovare annunci di proprietari (mi raccomando) o contattare un'agenzia immobiliare;
3. Seleziona 5-10 oggetti e visita ciascuno con un costruttore familiare;
4. Intervista ai vicini sul costo degli alloggi e dei servizi comunali, sulle situazioni di emergenza e sulla criminalità nella casa selezionata;
5. Scegli l'opzione migliore e controlla i documenti con un avvocato;
6. Elaborare con competenza l'acquisto e la vendita presso l'MFC.

Inoltre, sii preparato:

1. Guarda tutti gli annunci di vendita e non trovi nulla;
2. Trascorri 2-3 volte più tempo del previsto nella ricerca;
3. Spendi il 10-30% in più di denaro per un acquisto rispetto a quanto pianificato;
4. Trova la tua opzione e rifiuta l'acquisto a causa di problemi legali.

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Cosa cercare quando si acquista una casa

L'acquisto di una casa è un negozio giuridico formalizzato secondo le regole generalmente stabilite. Senza documentazione è impossibile registrare nuovamente la proprietà.

Prima di acquistare una casa privata, è necessario esaminarla da tutti i lati. È importante identificare in anticipo tutti i punti deboli della struttura. È possibile che il venditore voglia disfarsene per qualche motivo impellente relativo alle condizioni fisiche dell'edificio.

Prestare attenzione all'illuminazione, al riscaldamento, alle condizioni del cablaggio, alle reti principali per la fornitura di acqua calda e fredda.

Non dimenticare di verificare la disponibilità della documentazione per la casa. Senza di essa, è impossibile registrare nuovamente la proprietà, di conseguenza aumenta il rischio di perdere gli immobili acquistati con i propri soldi.

Notare che! Quando acquisti una casa privata, presta attenzione non solo alle riparazioni cosmetiche, ma anche ad altri fattori importanti:

• le condizioni fisiche generali del sottotetto, così come del tetto (è importante escludere la presenza di buchi, che portano a perdite);
• lo stato fisico generale del seminterrato, della cantina (controllare se crolla, se c'è un forte odore);
• valutare le prestazioni delle apparecchiature interne (vedere come funzionano i rubinetti dell'acqua calda e fredda, l'elettricità, il gas, il telefono e altre comunicazioni);
• lo stato delle pareti, del pavimento, del soffitto (una curvatura evidente indica un restringimento della fondazione, che indica una revisione obbligatoria);
• valutare il sistema fognario (se ci sono piccoli buchi, c'è odore, dovrai cambiare la comunicazione);
• Assicurati di valutare il materiale con cui è realizzata la finitura, così come è costruita la casa (soprattutto, escludere la presenza di coleotteri che possono distruggere la struttura).

Gli esperti consigliano di acquistare una casa privata tra marzo e aprile. Le inondazioni inerenti a questo periodo dell'anno aiuteranno a identificare alcune carenze della struttura. In questo momento è possibile vedere se l'acqua penetra nell'edificio o se le pareti si stanno modellando. Identificando tutte le carenze, puoi ridurre il costo della casa. È meglio rifiutarsi di acquistare un edificio che presenta più di tre violazioni.

Attenzione! I nostri avvocati qualificati ti assisteranno gratuitamente e 24 ore su 24 su qualsiasi problema.

Fare attenzione agli scarichi dell'acqua. La loro posizione errata farà sì che l'acqua scorra sotto le fondamenta, il che porterà alla sua rapida distruzione. Per valutare visivamente le prestazioni, vale la pena venire a ispezionare una casa privata in caso di pioggia. Le inondazioni e lo scioglimento primaverile della neve sono adatti proprio a tali scopi.

Le caratteristiche di un tetto che non perde devono essere conformi alle normative. La posizione delle piastrelle è fino a 2 mm l'una dall'altra. La sovrapposizione delle piastrelle è di ½ cm.

Se desideri acquistare una casa in legno, acquista uno speciale misuratore di umidità. Aiuterà a determinare il livello di umidità della struttura. Se viene ingrandito i tronchi si allontanano l'uno dall'altro. Durante l'essiccazione si formano ampi spazi tra gli elementi strutturali.

Prenditi il ​​tempo per passeggiare per casa e controllare la funzionalità di rubinetti, interruttori, dispositivi di misurazione e simili.

Si ricorda che tra le principali comunicazioni che dovranno essere funzionanti figurano:

• fornitura di gas;
• drenaggio;
• fornitura di acqua fredda e calda;
• alimentazione elettrica;
• riscaldamento.

Determinare se è possibile testare le batterie. Se il riscaldamento è centralizzato, è meglio acquistare la casa durante la stagione del riscaldamento. In questo modo puoi determinare lo stato di salute delle batterie. Se la casa si riscalda autonomamente, vale la pena avviare l'impianto, attendere un'ora e verificare la funzionalità dell'apparecchiatura.

Importante! L'acqua che scorre dal rubinetto deve essere inodore e incolore. In caso contrario, il fatto indica la necessità di sostituire o pulire i tubi.

È possibile controllare lo scarico scaricando una grande quantità di liquido in un breve periodo di tempo. È meglio drenare l'acqua da diverse fonti. Se l'attrezzatura è in grado di eliminare la perdita in breve tempo, allora il sistema è in buone condizioni.

Quali documenti devono essere controllati al momento dell'acquisto

L'acquisto di una casa privata comporta molte pratiche burocratiche. L'assenza di almeno un pezzo di carta può portare all'impossibilità di registrare nuovamente la proprietà.

Inoltre, se vengono commessi errori durante l'esecuzione di una transazione, questa può essere dichiarata non valida dal tribunale. I parenti del venditore hanno la possibilità di impugnare l'azione legale. Se la decisione del tribunale è soddisfacente, rischi di rimanere senza beni immobili e senza soldi. Nessuno restituirà i fondi versati.

Assicurati di richiedere un certificato di registrazione della proprietà. Puoi ottenere tu stesso un estratto del registro immobiliare dello Stato unificato, previo consenso del proprietario. Sul documento sono riportati nome e cognome del proprietario, data di acquisizione della proprietà, numero catastale e ubicazione dell'oggetto.

Non stipulare un contratto di compravendita immobiliare con un venditore che non dispone del passaporto catastale e tecnico della casa. Senza questi documenti sarà quasi impossibile dimostrare la proprietà.

Si ricorda che per le nuove case costruite dopo il 2014 è necessario munirsi di un documento “piano tecnico”. È una sorta di sostituto del passaporto tecnico. Tuttavia, il secondo non è stato terminato. Ha la stessa forza giuridica.

La documentazione tecnica ha validità cinque anni. Assicurati di controllare la data di rilascio dei documenti. Sentitevi liberi di richiedere l'estratto del registro immobiliare dello Stato unificato. Nessun venditore coscienzioso rifiuterà di fornire la carta.

Non acquistare immobili che presentano gravami. Ad esempio, cauzione, arresto. Ciò significa che in qualsiasi momento i funzionari governativi hanno il diritto di ritirare la proprietà dall’uso per tenere conto del debito esistente del venditore. Inoltre, è impossibile registrare la proprietà di tali beni immobili.

Controlla i contratti con le società di servizi pubblici. È importante stabilire il fatto che non esiste alcun debito. Sebbene la legge non obblighi i nuovi proprietari a pagare i debiti dei vecchi proprietari, è necessario essere presenti in tribunale per determinare chi è responsabile della sua formazione. Altrimenti i costi saranno a tuo carico.

Documenti richiesti per la casa dal venditore

Controlla sempre l'accuratezza e la completa disponibilità di tutti i documenti. Non importa chi sia il venditore, un parente o un estraneo. Le azioni giuridicamente importanti non tollerano i legami familiari. Se la documentazione viene compilata in modo errato, rischi di perdere denaro e proprietà.

Atti di proprietà

Notare che! Innanzitutto chiedi al venditore i documenti che attestano la proprietà della casa:

• certificato di registrazione della proprietà di beni immobili presso le autorità governative;
• se il venditore ha costruito la casa in proprio, senza coinvolgere imprese edili, dovrà richiedere il certificato di messa in esercizio dell'immobile;
• contratto di compravendita, se il venditore ha acquisito la proprietà in cambio di denaro;
• se il venditore ha acquisito la proprietà tramite uno scambio, allora dovrà essere richiesto un accordo di scambio;
• se il venditore ha ereditato la casa conviene richiedere il certificato di eredità;
• Se la casa precedentemente apparteneva allo Stato si richiede un accordo di privatizzazione.

Di norma, vengono solitamente forniti un estratto del registro immobiliare dello Stato unificato, un contratto di compravendita e un certificato di registrazione.

Passaporto tecnico immobiliare

Un passaporto tecnico per il settore immobiliare è il documento principale che stabilisce la proprietà della casa. Elenca tutti gli edifici correlati a un determinato edificio.

Il passaporto riflette le informazioni sulla casa stessa. Il numero di piani, la metratura totale, l'area di ogni singola stanza, la quantità di spazio residenziale e non residenziale.

Il passaporto tecnico racconta quanto costa l'edificio in base al valore catastale e alla destinazione d'uso.

Il passaporto viene ottenuto dall'ITV su richiesta del proprietario. Di norma, viene rilasciato al momento della messa in servizio.

Certificato dell'amministrazione locale

Un documento importante quando si acquista un alloggio è un estratto dell'amministrazione locale o dell'ufficio passaporti. Contiene informazioni su tutte le persone registrate nella piazza.

Non dovresti acquistare una casa in cui sono registrate persone, soprattutto bambini piccoli. La registrazione dà diritto all'uso dell'immobile, indipendentemente dalla proprietà.

Proprietà terriera

Un documento che conferma la proprietà di un terreno è il secondo documento più importante dopo il certificato di registrazione. Non è consentito acquistare una casa privata costruita su un terreno in affitto. Altrimenti dovrai acquistarlo tu stesso.

Inoltre, i proprietari dei terreni hanno il diritto di demolire la struttura al termine del contratto di locazione.

Ricordare! I documenti del titolo per la terra sono:

• contratto di compravendita di terreni;
• contratto di regalo;
• contratto di baratto;
• estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato;
• certificato di registrazione;
• certificato di eredità.

Passaporto catastale

Quando si acquista una casa è necessario richiedere l'estratto della camera catastale o il passaporto catastale. Il documento riflette le informazioni sul valore del terreno, i suoi confini e la superficie totale. Inoltre, qui puoi trovare informazioni sul proprietario.

Nota! È necessario presentare un elenco della documentazione non solo al momento dell'acquisto di una casa privata, ma anche di parte o metà dell'edificio.

Guarda il video. Cosa devi sapere quando acquisti casa:

Documenti per la transazione da parte dell'acquirente

Per acquistare una casa, l'acquirente dovrà anche presentare alcuni documenti.

Attenzione! Di norma, la transazione viene formalizzata nello studio notarile:

• passaporto civile dell'acquirente e del proprietario della casa;
• una copia dei passaporti di tutti i membri della famiglia dell'ex proprietario della casa.

È importante preparare copie di altri documenti per accelerare il processo di trasferimento di proprietà:

• certificato di matrimonio, nonché il suo originale;
• consenso del coniuge all'acquisto di un immobile.

Se una persona straniera agisce in qualità di venditore o acquirente, è tenuta a fornire i seguenti documenti:

• traduzione di un passaporto civile in russo con la firma di un notaio, che funge da certificazione di autenticità;
• un visto o un documento che dà diritto alla residenza temporanea in Russia;
• passaporto originale;
• copia del passaporto civile.

Il contratto di compravendita è il documento principale necessario per confermare la transazione. In questo caso dovrai richiedere al venditore i documenti relativi al titolo della casa.

La procedura per la stipula di un contratto di compravendita

La vendita di una casa deve essere accompagnata dalla stipula di un contratto di compravendita. È questo documento che offre al proprietario l'opportunità di ricevere denaro e dire addio alla proprietà. È nella fase di stipula di un contratto di compravendita che è importante evitare errori. In caso contrario, l'accordo potrebbe essere dichiarato nullo. Pertanto, monitorare attentamente la documentazione.

Riflette le seguenti informazioni:

• Titolo del documento;
• luogo, ora, data di conclusione del contratto;
• l'oggetto del contratto, cioè la casa e i relativi beni;
• l'ubicazione di ciascun immobile in vendita;
• costo dell'immobile;
• termini della transazione;
• procedura di pagamento;
• Dettagli del venditore e dell'acquirente, firme di entrambe le parti.

Non è necessario che il contratto di compravendita venga autenticato da un notaio, ma per evitare problemi è meglio farlo. È compilato in tre copie identiche. Uno viene consegnato al venditore, il secondo all'acquirente e il terzo deve essere presentato al dipendente USRN.

Importante! Quando si trasferisce denaro, è necessario redigere un certificato di trasferimento e accettazione. Il fatto può riflettersi nel contratto di compravendita senza redigere un atto.

Trasferisci denaro per la casa davanti ai testimoni. È meglio trasferire fondi su un conto bancario. È consentita la presenza del notaio, dell'impiegato della banca e di altre persone non interessate alla transazione.

Ciò aiuterà a dimostrare il fatto del pagamento per l'acquisto se il venditore tenta di contestare la transazione in tribunale.

Dopo aver firmato il contratto di compravendita, il certificato di trasferimento e accettazione, l'acquirente è considerato il nuovo proprietario.

Dopo aver acquistato una casa, assicurati di registrare la proprietà presso un ente governativo entro dieci giorni dalla data della firma del contratto di compravendita.

Notare che! Per registrare i diritti di proprietà nel registro immobiliare dello Stato unificato, preparare i seguenti documenti:

• domanda di registrazione dei diritti di proprietà;
• documenti con titolo, nel nostro caso il contratto di compravendita;
• passaporto tecnico e catastale della casa;
• vecchio estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato;
• estratto dalla camera catastale;
• atto di accettazione e trasferimento di proprietà;
• certificato dell'amministrazione locale circa la presenza di persone registrate nell'area residenziale;
• ricevuta del pagamento del dovere statale;
• passaporto civile del nuovo proprietario.

Entro dieci giorni i dipendenti EGRN verificheranno la documentazione fornita e quindi rilasceranno un certificato di iscrizione.

Questi includono:

• certificato di assegnazione del capitale di maternità;
• richiesta del proprietario di indirizzare il capitale di maternità per l'acquisto di una casa;
• certificato di assicurazione pensionistica (SNILS);
• passaporto del titolare del certificato;
• copie dei passaporti di altri membri della famiglia;
• copie dei certificati di nascita dei bambini;
• certificato di matrimonio, se disponibile (per i divorziati - certificato di divorzio);
• numero di conto su cui trasferire i fondi.

Per completare la transazione, dovrai ottenere il permesso per utilizzare i fondi del capitale di maternità dalla Cassa pensione della Federazione Russa.

Si prega di notare che una volta completata la transazione, tutti i membri della famiglia diventano proprietari in quote proporzionali.

ATTENZIONE! Guarda la domanda di esempio completata per la cessione dei fondi di capitale di maternità:

Documenti del venditore per la vendita di una casa con terreno

Quando si vende un immobile, il venditore è tenuto a fornire un pacchetto di documenti.

Ricordare! I documenti prioritari includono:

• passaporto civile del venditore;
• originali e copie dei passaporti di tutti i membri della famiglia del venditore;
• consenso del secondo coniuge del venditore;
• consenso a vendere la casa da parte di altri membri della famiglia;
• certificato di matrimonio o divorzio;
• un certificato dell'amministrazione locale relativo alla presenza di persone registrate nell'unità abitativa venduta;
• copie dei certificati di nascita dei bambini.

Il consenso alla vendita della casa da parte del secondo coniuge deve essere certificato da un notaio. Altrimenti non ha valore legale.

Se è impossibile ottenere il consenso del secondo coniuge, la sua presenza alla transazione è obbligatoria.

Si prega di notare che in diversi casi sarà richiesto un certificato di matrimonio:

• se il venditore è sposato, i beni appartengono ad entrambi i coniugi;
• Il venditore ha acquistato la casa prima del matrimonio.

Il venditore dovrà ottenere un certificato dall'amministrazione locale nel modulo n. 3 se la proprietà si trova al confine di una zona rurale. Tuttavia, questo non si applica alle proprietà delle dacie.

Acquistare una casa è sempre un evento gioioso. La cosa principale in questa materia non è prestare la massima attenzione all'aspetto dell'edificio e comprenderne tutte le complessità, in modo da non rimpiangere in seguito il costoso acquisto. Cosa cercare quando si acquista una casa? Quali segreti esistono ed è necessario coinvolgere uno specialista per valutare lo stato dell'immobile che si sta acquistando?

A cosa dovresti prestare attenzione prima?

Quando una persona decide di acquistare una casa unifamiliare, ha subito molte domande. E qui non importa quale transazione verrà effettuata: l'acquisizione di un edificio in pietra o l'acquisto di una casa in legno. A cosa dovresti prestare attenzione prima?

Gli esperti raccomandano innanzitutto di decidere lo scopo per il quale verrà acquistata la proprietà. Potrebbe trattarsi di una normale casa di campagna in cui i proprietari trascorreranno solo pochi giorni alla settimana in estate, oppure potrebbe essere una casa in cui la famiglia vivrà permanentemente. Naturalmente, i requisiti per questi edifici variano notevolmente.

Se un acquirente sta cercando una casa in cui vivere, l'ubicazione dell'edificio è molto importante. Vale la pena considerare la distanza dalla città alla casa, la disponibilità di infrastrutture e la gassificazione. A proposito, la presenza o l'assenza di queste sfumature influisce sul valore della proprietà.

E se dovessi acquistare una casa in campagna? A cosa dovresti prestare attenzione in questo caso?

Va bene se l'edificio si trova da qualche parte vicino a una foresta e a uno stagno. Quindi ai futuri proprietari viene garantita aria fresca e acqua sempre pulita.

Piccole cose da considerare

Quando acquistano una nuova casa, gli acquirenti si aspettano immediatamente che vengano effettuate piccole riparazioni estetiche “secondo le loro esigenze”. Ma a questo punto puoi risparmiare un sacco di soldi. Per fare questo, quando si acquista una casa privata, è necessario prestare attenzione alla qualità del tetto e dei pavimenti in legno. Dopotutto, la sostituzione di assi o piastrelle svuoterà in modo significativo i portafogli dei futuri proprietari.

Non è consigliabile acquistare immobili situati in prossimità di impianti industriali o industrie pericolose. Le emissioni sono dannose per la salute. La loro presenza potrebbe non essere notata in caso di vento, ma quando fuori c'è calma sarà semplicemente impossibile stare in casa.

Si consiglia inoltre vivamente di parlare con i vicini prima dell'acquisto. Ti diranno i pro e i contro di vivere in quella zona e potrebbero anche rivelarti alcuni fatti sulla proprietà che il venditore vuole nascondere.

Ispezione della casa fai da te

Quando acquistano una casa privata, molti acquirenti guardano al design dell'edificio, all'architettura, alla posizione e ad altri fattori non così importanti. Questo è l'errore più importante che commettono i futuri proprietari. E se comprassi una casa non finita? A cosa dovresti prestare attenzione in questo caso?

In effetti, l'ispezione di un edificio completato e non finito non differisce in modo significativo. È importante prestare attenzione al lato tecnico dell'edificio e allo stato delle sue comunicazioni. È necessario guardare:

• Le finestre e le porte di casa si aprono facilmente e silenziosamente?
• Gli impianti elettrici, di riscaldamento e di approvvigionamento idrico sono in buone condizioni?
• se in casa è installata una caldaia, puoi chiedere al venditore un documento contenente note sulla manutenzione;
• quanto sono lisce le pareti e il pavimento e se il rivestimento emette cigolii;
• fognatura Se il sistema fognario non è centrale e la casa ha solo un pozzo nero, le sue pareti devono essere rivestite con mattoni.

Assumere uno specialista per controllare

Dopo che il futuro proprietario della casa ha valutato autonomamente le condizioni dell’edificio ed è interessato all’acquisto, è il momento di chiedere l’aiuto di uno specialista. Sa esattamente cosa cercare quando si acquista una casa. Non dovresti aver paura dell'alto costo dell'esame, perché rifare pavimenti, tetti, pareti e pavimenti marci costerà molto di più della conclusione elaborata.

Per valutare le condizioni di una casa, gli esperti utilizzano vari dispositivi, come le termocamere, e traggono una conclusione in base alle misurazioni. La conclusione dovrebbe indicare il livello di umidità nella stanza, le condizioni dei soffitti, le condizioni del sistema di riscaldamento, l'approvvigionamento idrico, la ventilazione e altre condizioni.

Documenti da verificare quando si acquista una casa

Il controllo delle condizioni dell'edificio stesso non è l'unico dettaglio importante quando viene effettuata una transazione. Cos'altro devi considerare quando acquisti una casa: presta attenzione ai documenti forniti dal venditore e alla correttezza della loro preparazione.

È necessario vedere:

• permesso di costruzione;
• certificato non solo per l'immobile, ma anche per il terreno;
• un certificato relativo al numero di persone registrate nella casa;
• se la casa è condivisa, è necessario prestare attenzione alla presenza del permesso di vendita da parte del comproprietario;
• un atto che dà il diritto di gestire i locali.

Vale la pena notare che recentemente si sono verificate molte attività fraudolente in tali transazioni. Per proteggersi completamente da possibili problemi e per risparmiare denaro, è meglio chiedere aiuto ad un avvocato.

Documenti che devono essere forniti dall'acquirente

Un pacchetto di documenti del venditore non è l'unico documento necessario. A cos’altro dovresti prestare attenzione quando acquisti una casa?

Affinché la transazione risulti “pulita”, l’acquirente dovrà anche raccogliere tutta la documentazione necessaria, ovvero:

• il tuo passaporto di cittadino della Federazione Russa, che non deve essere scaduto;
• il tuo TIN e il TIN delle persone che parteciperanno anche alla transazione (comproprietari);
• se l'acquirente ha un coniuge, è necessario fornire anche una copia dell'atto di matrimonio.

Si consiglia di assumere un avvocato per l'intera procedura di acquisto immobiliare, il quale garantirà che la transazione si svolga secondo la legge.

Possibili insidie

I venditori di case, e soprattutto gli agenti immobiliari, conoscono molti trucchi che possono essere utilizzati per ingannare un acquirente inesperto. Il loro obiettivo è vendere a un prezzo più alto e ottenere il massimo profitto. A cosa dovresti prestare attenzione quando acquisti una casa, per non pentirti dell’acquisto per molto tempo?

Quindi è imperativo verificare:

• la presenza di due contratti di vendita (separatamente per la casa e separatamente per il terreno);
• confrontare l'area dichiarata del sito con quella effettiva;
• assicurarsi che i precedenti proprietari non lo abbiano fatto (tale documento può essere ottenuto dagli specialisti ITV);
• assicurarsi che non ci siano conflitti tra vicini riguardo al terreno venduto;
• controllare i documenti di progettazione per un edificio residenziale.

Se l'acquirente ha domande su almeno un punto, si consiglia di rifiutare tale transazione.

I residenti delle grandi città spesso pensano a quanto sarebbe bello avere una casa propria, dove c'è aria pulita e fresca, una vegetazione rigogliosa e luminosa tutt'intorno, dove possono sedersi sul proprio terreno, grigliare kebab e crogiolarsi al sole. Ma quando pensano al processo di acquisto, molte persone sono spaventate dal fatto di non capirne nulla e di non sapere da dove cominciare. In effetti, questo non è difficile da capire, ora capirai tutto da solo.

In quale mercato immobiliare dovrei cercare casa?

Esistono due tipologie di mercato immobiliare residenziale:

• Il mercato primario è un mercato in cui il venditore è lo stesso promotore o le persone che hanno investito nella costruzione, cioè dopo l'acquisto sarai il primo proprietario completo dell'immobile;
• Il mercato secondario è un mercato in cui gli immobili vengono venduti dai proprietari, ovvero la proprietà ha già una storia legale.

Caratteristiche dell'acquisto di una casa sul mercato primario

Il vantaggio principale degli immobili sul mercato primario è la loro “purezza giuridica”: prima di te questa casa non ha avuto proprietari. Ma questo non significa che quando acquisti una proprietà da uno sviluppatore, la tua transazione è completamente sicura. Tra le imprese edili ci sono i truffatori, le cosiddette società volanti che scompaiono dopo aver ricevuto i soldi.

Scegliete un'azienda con storia, una buona reputazione, che è sul mercato da molto tempo e ha già realizzato progetti; è consigliabile visitarla. Puoi chiedere ai residenti di scoprire se ci sono stati problemi durante la collaborazione con l'impresa, come valutano la qualità della costruzione e se consigliano questa impresa di costruzioni.

Se scegli una proprietà che è ancora in costruzione, puoi risparmiare in questo modo sul prezzo, ma tieni presente che il processo di costruzione potrebbe richiedere molto tempo o addirittura essere “congelato”.

Si consiglia di negoziare con lo sviluppatore, se non con un agente immobiliare o un avvocato, almeno con una persona che ha recentemente acquistato un immobile e ne comprende tutte le sfumature. Si prega di notare i seguenti punti nei documenti forniti:

• Che tipo di utilizzo richiede la categoria del terreno?
• Disponibilità di tutti i permessi obbligatori e conclusioni sul superamento degli esami necessari;
• Per connettere le comunicazioni devono essere soddisfatte tutte le condizioni tecniche necessarie;
• Attenzione alla colonna degli ingombri, è opportuno che il terreno non sia ipotecato;
• Verificare la disponibilità di un certificato di messa in servizio delle reti di servizi, chiedere allo sviluppatore una garanzia per il proprio lavoro.

Lo sviluppatore fornisce un estratto con le informazioni sulla società dal registro delle persone giuridiche, documenti che confermano che il terreno è stato acquistato, se la casa è completamente costruita, allora deve esserci una conclusione del perito, che indicherà il valore della proprietà . Porta copie di tutti i documenti a un avvocato per la revisione. Si prega di notare cosa è esattamente incluso nel prezzo della casa ai sensi del contratto, ad esempio, a spese di chi verrà installata la recinzione, le comunicazioni e così via.

Mercato immobiliare secondario

Il processo di acquisto di una casa con terreno sul mercato secondario non è molto diverso dall'acquisto di un appartamento. La fase principale è verificare la “purezza legale” della casa. Quasi tutti i documenti necessari sono preparati dal venditore. Dovrà essere fornita la seguente documentazione:

• Certificato e registrazione nel Rosreestr dei diritti di proprietà;
• Un documento attestante la proprietà dell'immobile (contratto di compravendita, certificato di eredità, contratto di donazione, ecc.);
• Passaporto della camera catastale con numero di matricola;
• Certificato tecnico;
• Dati provenienti da ITV;
• Un estratto su tutti i residenti registrati;
• Se il venditore ha acquisito la proprietà della casa mentre era sposato, è necessaria l'autorizzazione a vendere da parte del secondo coniuge. Questo documento è certificato da un notaio.

Per accelerare il processo di acquisto e garantire la transazione, ti consigliamo di utilizzare i servizi di un agente immobiliare o di un avvocato professionista. Invia tutti i documenti per la verifica. Si prega di notare che tutti gli edifici sul sito sono registrati e inclusi nel piano.

Video su come acquistare casa correttamente

Cosa cercare quando si visiona una casa

È meglio ispezionare la casa con un professionista che capisca la costruzione, sappia cosa guardare prima e in quale forma dovrebbe essere tutto.

Il materiale con cui è costruita la casa

Non esiste un materiale ideale per costruire una casa; ognuno ha i suoi vantaggi e svantaggi. Una casa in legno o pietra si “ritirerà” per diversi anni, ad eccezione della betulla della Carelia e del pino di Arkhangelsk, ma una casa fatta di tale legno costerà molte volte di più.

Le case in mattoni e monolite differiscono nel prezzo, la prima è molte volte più costosa, ma entrambi questi materiali hanno basse proprietà di isolamento termico. Pertanto è necessario un buon isolamento, altrimenti i costi di riscaldamento saranno elevati.

Fondazione della casa

Presta attenzione al materiale di cui è composta la fondazione, guarda come viene rafforzata; un lavoro di scarsa qualità può portare a grossi problemi in futuro; la fondazione può inclinarsi o galleggiare. Se si osservano crepe sulla facciata, questo potrebbe essere il primo segnale che la fondazione non è stata costruita correttamente.

Assicurati di controllare che non ci siano acqua, umidità o funghi nel seminterrato. Se tutto questo è presente, allora è meglio rifiutarsi di acquistare una casa del genere, questo indica una scarsa impermeabilità delle fondamenta.

Soffitta e tetto

Molte persone dimenticano di ispezionare la soffitta e questo può causare grossi problemi in seguito. Salire in cima, ispezionare i rinforzi del tetto per vedere se può sopportare una grande quantità di neve in inverno. Presta attenzione se perde, questo è importante, perché durante la pioggia il tetto potrebbe perdere e l'acqua entrerà all'interno della casa, questo può portare alla formazione di funghi.

Riscaldamento

Il riscaldamento a gas è considerato l'opzione più economica, ma se si tratta di una caldaia elettrica, durante la stagione potrebbe richiedere grandi quantità di elettricità. Il riscaldamento della stufa è considerato una reliquia del passato, viene utilizzato principalmente nelle vecchie case.

Approvvigionamento idrico e scaldabagno

Se il sistema di approvvigionamento idrico non è centralizzato, ma autonomo, cioè da un pozzo o da un pozzo, si consiglia di prelevare un campione d'acqua per l'esame per determinare la presenza di microflora patogena e la concentrazione di metalli pesanti. Se, secondo l'esame, la qualità dell'acqua è inadeguata, sarà necessaria l'installazione di un costoso sistema di depurazione.

Gli scaldacqua vengono utilizzati per riscaldare l'acqua; sono di due tipi: istantanei e ad accumulo. Il primo richiede più elettricità, ma riceverai anche acqua calda in tempo reale. Uno scaldacqua ad accumulo consuma meno elettricità, ma l'acqua si riscalda più lentamente; è necessario selezionare il volume ottimale del serbatoio in modo che ci sia abbastanza acqua calda per tutti i residenti contemporaneamente.

Controlla tutte le finestre

Come accennato in precedenza, il materiale di cui è fatta la casa ha bisogno di tempo per “restringersi”. Controlla tutte le finestre della casa per vedere se si aprono bene, se scricchiolano, poi devi chiamare uno specialista per regolare tutte le finestre la casa. Si ritiene che questa procedura dovrebbe essere eseguita una volta ogni due anni.

Prestare attenzione alla zona

Se vuoi sviluppare un piccolo giardino, costruire una serra e piantare un orto, molto probabilmente dovrai cercare una casa sul mercato secondario, poiché di solito ci sono appezzamenti di terreno molto più grandi. Si prega di notare la lontananza delle comunicazioni. Controlla i confini con i dati del piano di confine.

Esecuzione e registrazione della transazione

Dopo aver ispezionato l'immobile, viene redatto un contratto di compravendita, che descrive necessariamente l'oggetto della transazione (indirizzo, zona, numero di locali, ecc.) e il suo costo. Ti preghiamo di verificare che tutti i dati e i dettagli inseriti siano corretti.

Se il venditore opera con procura, è necessario verificarla, verificare il periodo di validità e informarsi presso il notaio che l'ha approvata se è stata revocata. È meglio contattare il mandante per sapere se sta effettivamente vendendo la casa e se ha dato procura a qualcuno.

L'acquirente non diventa proprietario completo del terreno con la casa al momento della firma del contratto, ma solo dopo la registrazione presso Rosreestr. Per fare ciò è necessario fornire tutti i documenti, un contratto firmato, una domanda, carte d'identità e una ricevuta di pagamento della quota. I documenti vengono elaborati entro 30 giorni, quindi l'acquirente riceve un certificato di registrazione dei diritti di proprietà.

Trasferimento di denaro

Il modo più sicuro per trasferire denaro è utilizzare una cassetta di sicurezza. Il venditore e l'acquirente vengono in banca, dove firmano un accordo, e l'acquirente deposita i soldi nella cella, dopo la registrazione, tutti vengono di nuovo in banca e il venditore prende i soldi dalla cella.

Se acquistare una casa è sempre stato il tuo caro sogno, ma sei stato fermato dalla mancanza di esperienza e conoscenza su come organizzarla, speriamo che questo articolo ti abbia aiutato a capire che non c'è bisogno di aver paura di nulla, l'importante è fare tutto con attenzione e lentamente. Per maggiore sicurezza, utilizza i servizi di un'agenzia immobiliare con una buona esperienza e reputazione.